“十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式——2025年7月房地产市场跟踪

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 侯一甲 027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 杜志英 027-87339288 zhydu@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势——2025年 6月房地产市场跟踪 “降准降息、公积金贷款利率下调”三箭齐发，金融政策协调巩固行业企稳态势——2025年 5月房地产市场跟踪 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临——2025年 4月房地产市场跟踪 政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中逐步化解风险——2025年3月房地产市场跟踪 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企稳——2025年 1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力 ——2024年 12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航——2024年 11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望——2024年 9月房地产市场跟踪 “十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式 ——2025 年 7 月房地产市场跟踪 ◼ 2025 年 7 月，中央时隔十年再次召开高规格城市工作会议，明确了现代化人民城市建设方向，部署了七大重点任务，为房地产行业发展带来持续的刚性需求；同时以推进城市更新为抓手，也为“好房子”建设推广提供发展契机，未来相关配套政策有望陆续出台，推动房地产行业高质量发展。 7 月 14 日至 15 日，中央城市工作会议在北京举行，也是继 2015 年后时隔十年再度召开，本次会议规格较高，从中央层面全方位部署城市工作，凸显了中央对城市发展的高度重视。 会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：“坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”。同时，会议部署了城市工作七个方面的重点任务：包括着力优化现代化城市体系、建设富有活力的创新城市、建设舒适便利的宜居城市、建设绿色低碳的美丽城市、建设安全可靠的韧性城市、建设崇德向善的文明城市和建设便捷高效的智慧城市。 从我国城镇化发展情况来看，近十年来，我国城镇化率从 2015 年 57.3%上升到 2024 年 67%，城镇人口由 7.9 亿增加到 9.4 亿，19 个城市群承载全国 75%的人口，贡献了 www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2025 年 7 月房地产市场跟踪： “十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式 www.ccxi.com.cn 2 85%左右的国内生产总值，城市轨道交通运营里程近 1.1 万公里，建设各类保障性住房和棚改安置住房 6,800 多万套，惠及 1.7 亿群众。相较于 2015 年中国城市的大发展时期提出的“提高新型城镇化水平”，目前我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 。“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化”，将为房地产行业发展带来持续的刚性需求。 城市更新方面，根据住房城乡建设部数据，2024 年我国共实施城市更新项目6 万余个，完成投资约 2.9 万亿元。今年以来城市更新持续推进，相关政策陆续出台：5 月，中共中央办公厅、国务院印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出持续推进城市更新的八项主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等。6 月，财政部、住建部公示 2025 年城市更新行动试点 20 座城市名单，对每个城市给予 8~12 亿元定额补助。7 月，求是网发布《城市更新，更新什么？》，重点提出“建设宜居城市，要稳妥推进危险住房改造、城镇老旧小区综合整治改造、城中村改造，完善城市功能”。而本次城市工作会议在总体要求中明确提出要“以推进城市更新为重要抓手”，提出“高质量开展城市更新”，进一步突出了城市更新的必要性和重要性，“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”，有利于放大城市更新在稳投资、扩内需方面的作用，政策加持下预计各地城市更新有望进一步提速。 此外，会议提出的建设宜居、美丽、韧性、智慧城市，也为“好房子”的推广和建设提供了政策契机，预计未来从国家及各地方层面，将会在规划、土地、财政、金融等方面有更多支持性政策落地。 中诚信国际认为，本次中央城市工作会议指明了未来一段时期城市高质量发展的方向，房地产行业正在迎来新的发展周期，其增长动力正从规模扩张转向质量提升。新型城镇化的持续推进将继续夯实住房需求的基石，而城市规划的精细化调控将进一步凸显核心区域价值。当前，城市更新催生的改善性需求，与以“好房子”为抓手的供给端改革形成良性互动，一方面通过产品升级重塑价格体系，另一方面通过存量改造激活潜在需求，最终构建更加健康的市场供需格局。这种供需关系的结构性调整，不仅为房地产市场企稳回升提供支撑，更能够构建“量稳质升”的行业发展新模式。 2025 年 7 月房地产市场跟踪： “十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式 www.ccxi.com.cn 3 ◼ 6 月新房及二手房价格同比跌幅均有所收窄，新房销售金额同比下降，二手房市场热度有所转弱，高能级城市韧性犹存，但刚改需求不足。商品房待售面积环比连续 4 个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。6 月房企境内债券市场融资转为净流入态势，二级市场交易热度上涨，境外市场整体变化不大。 需求端，6 月，商品住宅价格环比延续下行趋势，70 个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加 1 个至 14 个，其中一线城市和二三线城市环比均出现下降，但商品住宅价格同比降幅自 2024 年 11 月起连续 8 个月呈收窄态势。从销售情况来看，6 月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达 6.55%、11.49%，环比分别增长 49.36%和 43.85%；前 6 月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月有所扩大，下行压力仍存。但随着 7 月城市工作会议再次提到地