零售复兴2025

12025六课：纲要knightfrank.com/研究六篇探讨其他房地产领域能从中学到什么零售业的衰落和不太可能再次上升零售复兴2025——六课：总纲零售复兴20252 P19 第4课P3 前言P13 课程 #3P24 第5课P33 联系方式内容零售复兴2025——六课：总纲占领者掌握着决定权P29 第6课展示我收入理解/管理/避免过时和过剩更大=更好（可能），更相关=最好（确定）P8 课程 #2告别自满和投资不足P4 课程 #1了解你的结构驱动因素3 作者：零售复兴2025——六课：总纲前言快进到如今，这是一个截然不同（但仍不完美）的故事。零售占用市场正处在一个远更稳定、更好的境地，空置率正在下降。零售商们再次投资于他们的实体资产，并以远比以往更谨慎、更有选择性的方式再次进行收购。零售租金去年增长了+2.3%，所有零售渠道和子部门的租赁增长都实现了全面增长，这是自2014年以来未取得的成就。最重要的是——零售再次变得可信且可以投资。锦上添花的是：零售在2024年实现了总计+8.1%的总回报率，使其成为表现最好的商业地产类别。五年前说零售业摇摇欲坠毫不为过。这并非暂时的周期性低迷，而是深层次的永久性结构性变化。人们本以为线上兴起是这场结构性变化的主要催化剂，但现实是众多因素合力打压零售业——产能过剩、过度扩张、沉重的成本基础、投资不足和自满情绪，我们在对市场进行毫不避讳的全面评估时直言不讳。然后新冠疫情来了。这简直离谱。EMMA BARNSTABLE – 助理，零售洞察危机使人集中精力。触发重新基准化、收缩、重新校准、重置——重新做所有事情。没有人能假装新冠疫情对商业街有好处，但我们初步建议其中存在一些积极且非预期的后果。最重要的是，它加速了结构调整的过程。虽然仍然很痛苦，但它加快了整个淘汰过程。它迫使零售商踏上自我救赎的旅程——本质上，适应并匹配健身，否则就灭亡。没有什么比全球大流行和生存史蒂文·斯普林厄姆 – 合伙人，零售洞察主管这轮零售复苏并非偶然发生，而是批判性反思过程和痛苦自我提升之旅的产物。这并非仅仅是周期性复苏的结果。这六篇洞察性文章探讨了其他房地产领域可以从零售那充满残酷的旅程中学到的经验，因为它们可能现在或未来都要面临自身版本的结构性变革。零售市场已经历过、见过、做过。好坏不论。但无论如何，这段旅程都堪称非凡。4第一课：了解你的结构驱动因素返回目录零售复兴2025——六课：总纲零售复兴20255 返回目录EMMA BARNSTABLE – 主管，零售洞察 / STEPHEN SPRINGHAM – 合伙人，零售洞察负责人了解什么驱动你的市场零售复兴2025——六课：总纲拥抱你所在行业的结构性驱动因素，或者在市场变化时被淘汰。3 关键要点：结构 vs. 周期性作者：• 了解你所在行业的结构性和周期性驱动因素，以免在市场不可避免地转变时措手不及。结构性变革重塑了游戏规则。在技术、人口结构或社会变革等力量的驱动下，影响往往是不可逆转的，并且与近期历史上的任何情况都不同。想想老龄化人口、工作与地点的脱钩，或者电子商务的兴起。打个比方：结构性变革类似于气候变化，完全重置了基准线。这两种力量也可以相互叠加。以工业为例。在过去十年中，它受到许多真实（且很大程度上是积极的）结构性尾流的推动而激增：电子商务、准时制物流、地缘政治风险推动的再近岸化。但结构性优势现在遇到了过热租金和过度紧缩收益率的周期性泡沫。第一课：了解你的结构驱动因素大多数顾问声称了解他们所在行业的基本面。实际上很少能做到。市场知识通常在线零售常被视为主要颠覆者，虽然它已经重塑了该行业，但它并非单独行动。零售业早已在至少九个其他深层结构性缺陷的重压下摇摇欲坠（参见我们的‘ 变化的价格报告以获取更多详细信息：周期也可能掩盖潜在的结构性变化。在经济复苏期间，上涨的潮水能托起所有船只——但如果一个行业处于结构性衰退中，有些船只还是会沉没。而在经济下行期间，结构性赢家也可能被不公地卷入其中一起下跌。• 没有哪个领域或资产能免疫。变化是持续且不区分对象的。早些适应比否认不可避免的事情更好。真正的发展直到该行业及其顾问最终直面那些结构性缺陷才到来。从那次清算中产生了革新，最终，一个更可持续的未来开始了（或 ‘零售复兴’ ).结构性变革并非大张旗鼓而来。它悄无声息地渗透进来，然后一夜之间重塑一切。那些误读它，或者完全无视它的人，最终只会对症状做出反应，而不是预先解决根本原因。零售业就是用惨痛的教训学到了这一点。在线零售通常被视为主要的颠覆者，虽然它已经重塑了该行业，但它并非孤军作战。零售业早已在至少九个其他根深蒂固的结构性缺陷的重量下摇摇欲坠。周期性变化则不同，这是市场熟悉的繁荣、衰退和介于两者之间的循环。这是房东和投资者所期望看到的：需求上升，租金随之上涨，收益率收窄。然后周期转向，一切都开始逆转。继续这个类比：这些是天气事件和季节性变化，在变化的气候之上展开。产能过剩、历史性过度扩张、臃肿的投资组合、租金上涨、品牌稀释、负债累累的资产负债表、长期投资不足、成本通货膨胀，以及——也许最具有破坏性的是——自满情绪）。这些挑战中的大多数被忽视，甚至更糟，被 игнорировал。这种疏忽被证明是昂贵的。• 结构性破坏很少意味着完全崩溃。影响通常是更微妙的，实际上充满了机会。两者不能互换，但它们确实相互作用。结构衰退可以伪装成周期性疲软。投资者赌反转，期待旧模式回归，仅仅是为了发现基准已经永久性转移了。零售就是一个例子。许多房东将租金下降和空置率上升视为暂时性波动，并等待需求反弹。但这并没有发生。模型已经失效了。长期积累的结构性弱点被简单地暴露出来。听起来很简单，但要了解推动你所在行业的动力。太经常地，获得这种理解会被日常交易中的杂音所搁置。但当市场变化，它们不可避免地会变化时，缺乏结构意识可能是致命的。6 60%58%56%54%52%50%48%46%44%42%40%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024返回目录来源：英国国家统计办公室，Knight Frank洞察零售复兴2025——六课：总纲纯投资多通道在线“纯玩”是炒作，多渠道零售是现实在线零售销售额的百分比，纯玩家（仅数字）与多渠道（数字和实体）运营商的对比在线零售的份额从2019年的19.2%飙升至2021年初的37.8%。纯在线运营商（那些没有实体店）占比超过工业——从宠儿到颠覆者？在线零售——被误解的颠覆者？我们识别出的十个结构问题 变革代价报告并不晦涩。许多问题都明摆着。但他们要么被当作是暂时的，要么更糟，被视作别人的问题。在线零售销售额的一半（52.7%），较十年前的41.1%有所上升。这引发了一波狂热的乐观外推预测，预计在线销售额将在几年内占所有零售销售额的50%。现实情况更为复杂和微妙。线上并非取代了实体零售，而是迫使它进化。并非所有零售商都屈从于数字力量。普睿玛ark、 Aldi和Lidl成为不轻易适应线上模式的企业的突出例子，但它们依然繁荣。一个“末日场