广州甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2025年 第一季度本报告重点关注广州甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息广州甲级写字楼市场季度报告供需博弈加剧下的韧性修复2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的深度调整周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。新增供应集中体现在城祥大厦约7.5万平方米入市；净吸纳量由2024年第四季度的负值反弹至4,353平方米，显示短期需求回暖，但库存压力持续。从 需 求 结 构 看 ，全 市 租 赁 需 求 由TMT（59.0%）、制造业（16.6%）和专业服务业（9.3%）主导。TMT领域受影视传媒、软件开发的大面积成交带动；制造业依赖美妆研发与医疗设备企业的扩张需求支撑去化，专业服务业则以健康咨询及教育培训的增长需求对冲传统律所的收缩。交易类型中，搬迁需求占比52.2%，反映企业成本优化趋势，而新租及新设立需求占比34.0%，显示部分行业的扩张韧性。大宗交易市场则陷入低迷，全季度无单笔超人民币1亿元成交案例，天盈广场东塔整层办公单元挂牌超两个月仍无人竞价，凸概览和展望显资本对资产流动性的审慎态度。展望第二季度，新增供应预计超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米的影响，供需失衡将进一步加剧。尽管需求端可能因租约重组与搬迁升级实现进一步的释放，但供应端的压力将延长修复周期，市场企稳或需等待宏观经济面有序修复后的增量需求释放。图二 ：2025-2027各区域新增甲级写字楼面积珠江新城广州南站白鹅潭琶洲金融城05001,0001,5002,0002025E2026E2027E千平方米资料来源: 莱坊研究部图一 ：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金 2025年第一季度新增供应74,0762025年第一季度净吸纳量4,353平方米2025年第一季度租金128.8元/平方米/月2025年第一季度空置率 14.7%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1.4个百分点3.7%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米供需失衡加剧下租金持续承压租金走势2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的下行周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，跌幅较上季度扩大。全市各细分市场租金均录得下跌，其中金融城因新增供应集中入市叠加库存积压，租金环比暴跌8.5%，领跌全市；天河北受限于老旧商务区升级滞后，租户外迁压力加剧，业主被迫加大租金折让力度，区域租金环比下挫5.0%；珠江新城为应对琶洲、金融城等区域的分流效应，主动下调租金区间以吸引成本敏感型租户，市场呈现“以价换量”特征。从子市场租金表现来看，供需失衡加剧市场分化，新增供应持续放量与存量去化缓慢形成双重压力。金融城和琶洲作为供应热点区域，库存高企导致业主陷入“降价—空置—再降价”的恶性循环；天河北则因硬件设施老化、产业能级不足，难以匹配企业升级需求，租户加速向新兴商务区迁移。珠江新城虽为传统核心区，但面对周边区域的价格竞争，其租金溢价空间被持续压缩，反映出市场整体投资逻辑从“地段优先”向“成本优先”转变。图三：广州甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部 120 140 160 180 200Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q120142015201620172018201920202021202220232024 2025人民币/ 平方米/月资料来源：莱坊研究部表一： 广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第一季度子市场 存量（万平方米）租金租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）人民币 / 平方米 / 月人民币 / 平方米 / 天全市 961128.84.2-3.7%14.7%1.4%天河北 159122.34.0-5.0%8.3%0.5%珠江新城 446143.24.7-4.3%11.9%0.8%越秀 113106.93.5-0.8%8.8%0.8%琶洲 215114.33.8-5.8%24.6%4.6%金融城 2897.33.2-8.5%43.5%16.0展望2025年第二季度，市场新增供应预计超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米，供需失衡将进一步加剧。历史数据显示，过去三年季度平均净吸纳量仅约3万平方米，广州写字楼市场仍将长期处于去库存阶段。新增供应的持续入市将迫使存量物业业主采取更激进的租金策略，预计租金下行通道将进一步拓宽，部分非核心区域或迎来更大跌幅。表二：甲级写字楼主要租赁成交，2025年第一季度区域项目租户面积（平方米）交易类型金融城汉银广场太阳娱乐5,600新 设 立天河北太古汇小红书2,800搬 迁珠江新城天德广场顺汇健康2,000新 设 立珠江新城环球都会广场原生密码1,600搬 迁资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实冷热分化的结构性调整投资市场第一季度，广州甲级写字楼市场呈现供需动态调整的复杂格局。城祥大厦作为本季度唯一新增供应项目入市，为市场注入约7.5万平方米的新增供应，全市空置率环比攀升1.4个百分点至14.7%。尽管供应压力显现，但需求端复苏信号显著，净吸纳量自2024年第四季度的负值区间反弹至4,353平方米，标志着市场进入阶段性修复期。这一矛盾格局表明，短期内需求回暖的动能弱于供应扩张的压力。从需求结构来看，TMT、制造业及专业服务业构成核心驱动力。TMT行业以59.0%的租赁面积占比主导市场，其中影视传媒与软件开发领域分别贡献单宗超1万平方米的大面积成交，直播电商及游戏行业呈现活跃需求；制造业以16.6%的占比紧随其后，主要受益于美妆研发制造与医疗机械设备企业的旺盛需求；专业服务业虽以9.3%的占比位列第三，但细分领域分化显著——健康咨询及教育培训类需求增长对冲了律所等传统领域的收缩趋势。值得注意的是，TMT与制造业的协同发力凸显广州产业升级对办公需求的支撑作用。交 易 类 型 层 面，成 本 敏 感 型 企 业 的策 略 调 整 主 导 市 场 行 为 。搬 迁 需 求 以52.2%的占比维持主导地位，但环比小幅下滑，反映部分租户已完成阶段性优化；新租及新设立需求韧性凸显，占比达34.0%，主要受影视传媒企业选址扩张及商贸类企业区域布局调整推动。此类需求的结构性特征表明，企业端对成本控制与业务扩张的平衡决策正在重塑市场活跃度。需求回暖但动能弱于供应压力供应和需求千平方米新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%01002003004005006007002013201420152016201720182019202020212022202320242025E图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 资料来源: 莱坊研究部注：2025的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计值2025的空置率为第一季度的空置率2025年第一季度，广州写字楼