房地产行业定期策略：开发与后周期机会并存

此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 开发与后周期机会并存 2019 年 12 月 19 日 评级 同步大市 评级变动： 维持 行 业涨跌幅比较 % 1M 3M 12M 房地产 7.08 4.15 15.25 沪深 300 2.17 2.76 30.46 龙 靓 分 析师 执业证书编号：S0530516040001 longliang@cfzq.com 0731-84403365 韩 偲瑶 研 究助理 hancy@cfzq.com 18670333068 相 关报告 1 《房地产：国家统计局 11 月房地产行业数据点评：销售韧性显现，竣工继续修复》 2019-12-17 2 《房地产：房地产行业 2019 年 11 月月报：销售降温，人才政策频出》 2019-12-12 3 《房地产：国家统计局 10 月房地产行业数据点评：销售面积回正，回款快速增长》 2019-11-18 重 点股票 2018A 2019E 2020E 评 级 EPS PE EPS PE EPS PE 万科 A 2.99 10.38 3.46 8.97 3.89 7.98 推荐 保利地产 1.59 9.97 1.99 7.97 2.40 6.61 谨慎推荐 招商蛇口 1.99 9.98 2.04 9.74 2.50 7.95 谨慎推荐 金地集团 1.79 7.44 2.16 6.17 2.60 5.12 推荐 招商积余 1.28 15.09 0.38 50.82 0.50 38.62 谨慎推荐 大悦城 0.77 9.30 0.70 10.23 0.82 8.73 谨慎推荐 资料来源：财富证券 投资要点：  房地产开发投资增速温和回落，托底经济作用不容忽视。随着国内经济由过去高速增长变为中高速增长，传统产业尤其是房地产业托底的作用不容忽视。在稳定房地产市场发展的背景下，需求端政策调整更为灵活。但受累于土地投资不景气，房地产开发投资增速将回落。  资金继续向龙头集中。今年以来，房地产行业融资端政策逐步收紧，行业正在进行“供给侧改革”。银行贷款增速持续回落，房地产信托出现净融资为负，房企海外债 2020-2021 迎来偿债高峰。在行业融资整体收紧的背景下，资金有望进一步向头部房企集中。  销售走弱中集中度加速提升。从中长期来看，一二线及都市圈内部分强三线城市受益于都市圈的发展，以其核心区域土地稀缺性和占据具有人口、产业等集中的优势，将表现出更优质的销售韧性。但由于棚改的拉动作用不及过往，三四线销售将走弱。综合来看，2020 年销售将弱于 2019 年，在销售走弱中，行业集中度将呈现加速上升的趋势。  竣工复苏带来后周期机会。根据房地产开发周期，2016 年以来新开工的高增速向竣工的传导是显然的，预计 2020 年房地产竣工面积增速将回升至 7%左右，开竣工增速剪刀差将反转。随着竣工的复苏，地产后周期板块有望迎来趋势性发展。物业管理板块中，随着行业的发展，未来市场份额有望进一步向龙头集中。商业运营的核心是通过明确的定位、优质的招商和各类业态的合理配合有效提升租金水平，拥有品牌优势和优异商业运营能力的运营商将脱颖而出。  投资建议：目前行业估值处于历史底部，在维持行业稳定健康发展的大背景下，维持行业“同步大市”评级。行业中开发板块和后周期板块均有投资机会，开发企业中，在行业集中度提升过程中优选龙头，建议关注万科 A、保利地产，在业绩增速亮眼的主流房企中，建议关注招商蛇口、金地集团；后周期板块中，物业板块建议关注招商积余，商业运营板块建议关注大悦城。  风 险提示：行业销售弱于预期；行业融资政策进一步收紧。 -4%2%8%14%20%26%32%2018-122019-042019-082019-12房地产沪深300行业定期策略 房地产 此报告仅供内部客户参考 -2- 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 内容目录 1 房地产投资增速温和回落 ......................................................................................... 4 1.1 房地产托底经济增长作用仍在 .......................................................................................................... 4 1.2 需求端政策调整更加灵活 ................................................................................................................... 4 1.3 2020 年房地产投资增速将温和回落 ................................................................................................. 5 2 资金继续向龙头集中 ................................................................................................ 7 2.1 行业融资政策仍然较紧 ....................................................................................................................... 7 2.2 外部融资均收缩..................................................................................................................................... 8 2.3 资金继续向头部房企集中 ................................................................................................................. 10 3 销售走弱中集中度提升............................................................................................11 3.1 回顾 2019，销售好于预期 ........................................