房地产行业：香港零售额改善下的积极信号

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 香港零售额改善下的积极信号 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 港铁公司 66 HK 29.50 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 7 月 04 日│中国内地 动态点评 香港零售额改善下的积极信号 7 月 2 日，香港特区政府统计处发表的最新的零售业销货额显示 5 月零售业销货价值实现同比增长，特区政府发言人表示，5 月零售业表现好转，经季节性调整后，零售业总销货价值按月上升 7%。我们认为消费修复有望促进商业地产企稳，进一步打开香港资产价值重估空间。 15 个月来消费额同比首次转正，多因子推动零售需求好转 2025 年 5 月香港零售业销货价值达 313 亿港元，同比+2.4%，环比上月，增速提升 4.7pct。自 2024 年 2 月以来，首次实现正增长。前期消费相对偏弱主要受制于以下因素：1）港人北上消费趋势；2）访港旅客消费量以及常住人口减少，而目前这些制约因子有所削弱。5 月零售业的改善，我们认为一方面得益于“五一”假期带来的消费力提升，另一方面得益于 2022 年底持续发力的人才政策，2023 年人口开始止跌回升，新移民带来本地消费市场增量。 非必需消费修复，对商业地产形成拉动效应 分结构来看，5 月消费数据的一大亮点即非必需消费结束了 2024 年以来持续 16 个月的负增长，同比+3.5%，增速较必需消费高 2.6pct。其中表现最为突出的是药物及化妆品（+8.7%）、非必需百货（+6.9%），耐用品中的汽车品类，也大幅扭转下行趋势，实现同比+2.6%。奢侈品类尚未实现正增长，5 月同比跌幅 3.2%，但与 2024 年（-14.6%）相比，2025 年 2 月以来月同比跌幅均维持在 1%-4%的区间，已有显著收窄。非必需消费和消费场景有更强的链接，因此商业地产也更能受益于消费复苏。 商业地产景气度仍在低位，静待消费复苏带动行业企稳 从租金角度，商业地产景气度尚在低位运行。截至 2025 年 6 月末，商铺租金中原经纪人指数为 42，环比 5 月末小幅修复 3.3pct，但仍低于荣枯线。但零售销售回暖是商业地产租金修复的前瞻指标，如果零售额持续反弹，有望提升商户租赁意愿，降低空置率，从而促进租金企稳改善。特区政府发言人表示，为庆祝香港特区成立 28 周年，餐饮和零售业界提供优惠，吸引大众消费，未来特区政府也将积极推动旅游业及盛事项目，政策或将继续发力。 关注消费复苏持续性，看好香港本地发展运营商 我们在报告《把握资产重估预期下的香港地产机遇》（发布日期：2025 年 5月 25 日）中提示，看好香港地产主要基于人民币潜在升值、港股财富效应外溢、政策全面放松、利率下行及内地人才持续流入等多重利好因素，消费需求的改善或将打开香港资产重估空间，但依然需关注消费改善的持续性。我们看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注聚焦香港核心商业资产的高股息标的领展房产基金，以及在香港地铁沿线拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的港铁公司。 风险提示：香港楼市复苏进程不达预期；HIBOR 利率短期反弹的风险。 (8)12325272Jul-24Nov-24Mar-25Jun-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 香港零售业销货价值及同比（%） 图表2： 香港零售业分类销货价值同比 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 领展房产基金 823 HK 买入 43.10 50.59 112,049 -0.78 -3.43 0.97 3.82 -55.51 -12.56 44.47 11.28 港铁公司 66 HK 增持 28.60 29.50 178,030 2.54 3.25 3.40 2.04 11.28 8.79 8.41 14.04 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表4： 重点推荐公司最新观点 股票名称 最新观点 领展房产基金 (823 HK) 我们首次覆盖领展房产基金（0823 HK），给予“买入”评级，目标价 50.59 港元。作为香港首家上市 REIT，领展核心资产聚焦本地必选消费场景，资产组合覆盖中港及海外，总估值约 2258 亿港元，自上市以来其基金单位持有人年化回报率为 10.9%，彰显其高息与稳增长特性。展望未来，人民币升值、人口回升、美联储降息及纳入港股通等因素有望共同推动公司估值修复。 我们预计公司 2026-28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元，同比为-1.7%/+1.1%/+1.0%，假设分红率保持 100%，对应 DPU 为 2.67/2.70/2.73港元。考虑其稳定分红属性，我们采用股息折现模型进行估值：假设 Beta 值 0.41、无风险利率 4.41%及恒生指数市场风险溢价 5.03%，计算得出股权成本为 6.49%。在此基础上，假设公司长期股息增速为 0.5%，我们认为公司合理目标价为 50.59 港元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：香港零售复苏不及预期；美联储降息节奏不及预期。 报告发布日期：2025 年 06 月 19 日 点击下载全文：领展房产基金(823 HK,买入): 高息领舵，展帆资管 港铁公司 (66 HK) 港铁公司公布 2024 年业绩：收入 600 亿港元，同比+5.3%；归母净利 158 亿港元，同比+103%，高于我们预期（128 亿港元），主因物业发展利润入账节奏超预期；经常性业务利润 72 亿港元，同比+68%，符合我们预期（71 亿港元）；24 年度股息拟定 1.31 港元（同比持平），符合我们预期，股息率达到 5.0%。我们预计 25-26 年仍为住宅交楼高峰期。不过，公司计划升级现有铁路设施并新建铁路线并预期 25-27 年资本开支达 908 亿港元。公司 24 年末净负债率为 32%，我们认为足以支持渐进式分红政策。维持“增持”。 考虑新订租金下滑以及部分物业利润已提前入账，我