物管行业点评：佳期已至，谱写新章

请务必阅读正文之后的重要声明部分佳期已至，谱写新章——物管行业点评房地产证券研究报告/行业定期报告2025 年 07 月 02 日评级：增持（维持）分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数102行业总市值(亿元)11,096.15行业流通市值(亿元)10,680.25行业-市场走势对比相关报告1、《地方稳楼市新政持续落地，一二 手 房 成 交 同 比 小 幅 波 动 》2025-06-292、《多地优化住房公积金政策，一二手房成交小幅波动》2025-06-223、《信心仍处修复期，期待政策进一步放松》2025-06-21重点公司基本状况简称股价EPSPE评级（元）2023A2024A2025E2026E2027E2023A2024A2025E2026E2027E华润万象生活37.951.281.591.852.132.3927.021.818.716.214.5买入保利物业33.152.512.682.883.093.3312.011.310.59.89.1买入中海物业5.480.410.460.510.570.6312.210.99.88.87.9买入绿城服务4.380.190.250.290.340.3921.016.113.811.710.2买入碧桂园服务6.560.090.540.630.720.8168.811.09.58.37.4增持备注：股价使用 2025 年 6 月 30 日收盘价，以上公司股价、EPS 均为港元。报告摘要减值规模已达顶峰，未来有望持续改善根据 2024 年报，我们统计的样本物管公司整体资产减值规模有所提升，其中金融资产及合同资产减值合计 76.4 亿元，同比上升 63.3%；商誉及无形资产减值合计 15.8亿元，同比下降 33.5%，已有部分物管公司的金融资产及合同资产减值增速有所放缓。我们认为，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，随着房企暴雷数量的减少以及物管更为专注内生性增长，相关风险正逐步出清，我们预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。2024 年，绿城服务、碧桂园服务、华润万象生活、滨江服务和越秀服务的金融资产及合同资产减值增速相比 2023 年分别下降 497.1/356.3/131.1/74.2/9.7pct，碧桂园服务、滨江服务和招商积余金融资产及合同资产减值有所下降，2024 年同比-74.4%/-55.7%/-8.0%。积极分红，回馈股东当前，物业行业的经营呈现“高分红+高股息率+高现金流”的现象。多数物业公司股利支付率大于 50%，其中万物云、华润万象生活、绿城服务排名前 3，分别为 192.8%/132.7%/73.2%；股息率普遍大于 5%，其中万物云、永升服务、融创服务排名前 3，分别为 9.9%/9.0%/9.0%；部分亏损企业仍坚持分红，例如融创服务、雅生活服务。合约面积储备充足，业绩持续增长有保障2024 年，百强物业企业在管面积均值为 69.5 亿平米，同比上升 2.2%；合约面积均值为 88.5 亿平米，同比上升 1.9%；合同储备面积均值为 19.0 亿平米，同比上升 1.1%。2024 年在管面积超 5 亿平米的物业公司包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务，在管面积分别为 10.4/8.0/5.5/5.1 亿平米。整体来看，物管公司的合约面积持续增多，充足的面积规模可在未来转化为在管面积提升收入，为未来业绩的持续增长提供稳定的保障。当前部分物企凭借高效经营、高质量扩张，实现业绩的稳健增长。我们认为，在基础物管方面，头部物企住宅物管基本盘有支撑，同时加大在非住和第三方项目的有序拓展，规模有望保持温和增长；在多元化业务方面，头部物企主动收缩低效业务，聚焦资源禀赋与产业链协同的领域，有望提升整体运营效率。物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显，推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。投资建议：当前，物管公司减值规模将持续缩小，企业分红意愿强，股息率仍普遍较高，同时，经营质量仍在持续提升，未来业绩有望稳定增长，板块红利属性增强。建议关注，高分红高股息，并且运营效率高的物管公司，包括绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、碧桂园服务等。风险提示：计提减值规模超预期，房地产基本面持续走弱，研报中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。行业点评报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录1. 减值规模已达顶峰，未来有望持续改善................................................................ 32. 积极分红，回馈股东..............................................................................................43. 规模保持增长，未来业绩有保障............................................................................64. 估值与发展潜力相匹配.......................................................................................... 85. 投资建议.................................................................................................................96. 风险提示.................................................................................................................9图表目录图表 1： 2022-2024 年物业公司金融资产及合同资产减值（单位：亿元）............. 3图表 2： 2022-2024 年物业公司资产减值规模（单位：亿元）................................4图表 3： 物业公司股息率（%).................................................................................. 5图表 4： 2024 年物业公司分红统计..........................................................................5图表 5： 物业公司经营性现金流/归母净利润.......................................................