2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望

2025 年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望中指研究院 2025 年 06 月 27 日在去年 9.26 一揽子政策支持下，2025 年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，4 月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6 月 13 日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。（1）市场供求：2025 年以来，核心城市新房市场整体保持平稳运行，其中一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。二手房在“以价换量”带动下，重点城市成交量延续增长态势。同时，在供给缩量与销售修复推动下，重点城市新房可售库存普遍下降，出清周期有所缩短。（2）房价：2025 年 1-5 月百城二手住宅价格累计下跌 2.88%，3 月以来环比跌幅有所扩大，5 月环比下跌 0.71%。在优质改善项目入市带动下，1-5 月百城新房价格累计上涨 0.97%。（3）土地市场：今年截至 6 月 25 日，300 城宅地出让金同比增长 24.5%，成交面积仍下降约 7%。今年以来，头部房企投资策略趋同，拿地进一步聚焦核心城市，叠加核心城市优质地块供应力度加大，带动 300 城出让金明显增长。TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重达 66%。一季度，北京、杭州、成都多次刷新地价纪录，带动 3 月 300 城平均溢价率达到 18%，但二季度以来，随着核心地块供应力度减弱叠加房企投资审慎，土地市场有所降温。上半年央国企仍是拿地主力。（4）政策展望：今年我国 GDP 增长目标定为 5%左右，扩内需仍是经济首要任务，稳地产至关重要。6 月 13 日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放了积极信号。预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效，如进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房，加大城中村改造房票安置力度等政策预计将加快落实。此外，城市更新相关政策如配套的金融支持也有望持续推进。（5）市场展望：上半年新房销售面积降幅较去年明显收窄，核心城市市场韧性突出，但整体来看，影响新房销售的几项重要因素中，居民收入房价预期以及市场优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，同时考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下实现修复，销售基数升高，预计下半年新房销售降幅将有所扩大，全年增速略低于中指去年底的中性情形预测，市场分化延续，“好城市+好房子”具备结构性机会。供给端，销售波动调整叠加库存较高，预计开工投资仍承压。更多房地产市场研究报告，“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/2025 年上半年中国房地产市场形势总结（一）市场供求：上半年房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温图：2015 年以来全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS（点击查看）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/全国新房：低基数下，2025 年 1-5 月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，但较 1-4 月有所扩大。根据国家统计局数据，2025 年 1-5月，全国新建商品房销售面积为 3.5 亿平方米，同比下降 2.9%，降幅比上月扩大 0.1 个百分点；其中，商品住宅销售面积下降 2.6%，降幅比上月扩大 0.5 个百分点。1-5 月商品房销售额为 3.4 万亿元，同比下降 3.8%，降幅较上月扩大0.6 个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降 2.8%，降幅较上月扩大 0.9个百分点。现房销售好于期房，占比升至 35.6%。2025 年 1-5 月，商品房期房销售2.3 亿平方米，同比下降 10.0%；现房销售 1.3 亿平方米，同比增长 13.2%。从占比上看，2025 年 1-5 月现房销售面积占总销售面积的比重为 35.6%，较 2024年全年提升 4.8 个百分点。图：北京、上海、广州、深圳月度新房成交走势数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/重点城市新房：市场分化行情延续，一线城市及强二线城市表现平稳。其中，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力，虽然二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长。根据中指数据，上半年（截至 6 月 25 日，下同），北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比增长均在 4%左右，广州同比增长 16%、深圳低基数影响下同比增速超 30%；部分基本面较强的核心二线城市如杭州、成都在核心区供应力度持续加大下，市场活跃度尚可，上半年同比分别增长 6.0%、4.9%，但市场分化延续，部分城市调整压力仍较大。同时，受供应缩量影响，重点城市可售面积普遍回落，出清周期有所缩短，市场继续处于去库存阶段。图：2025 年 1-5 月重点 30 城商品住宅各面积段成交套数占比数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）从新房成交特征来看，2025 年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善性需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。从中指监测重点城市来看，1-5 月 30 城 90-120 平米新房成交套数占比保持在四成左右，120-144 平米户型成交首次达到 30%，改善型楼盘占据新房市场主流。从成交套数占比变化来看，与 2024 年同期相比，2025 年 1-5 月 30 个代表城市中，超 7 成城市 120 平米以上产品成交占比有所提升。分面积段来看，21 个城市 120-144 平方米产品成交套数占比提升，其中东莞、绍兴、青岛提升幅度均超 5 个百分点，上海、南京、长沙等城市提升幅度超 3 个百分点；20 个城市 144 平方米以上成交套数占比提升，改善性需求稳步释放，其中泉州、扬州、无锡、苏州、合肥提升幅度较为明显。图：北京、深圳、成都、杭州二手房月度成交走势数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）重点城市二手房：市场延续“以价换量”，5 月以来市场动能有所转弱。今年上半年（截至 6 月 25 日），北京、上海、成都二手房成交套数同比增幅均超20%，深圳同比增长超 30%。随着教育需求逐渐释放完毕，5 月以来重点城市二手房市场热度有所转弱。6 月截至 25 日，北上深二手房成交套数整体同比下降约 9%，其中，上海受去年基数较高影响同比出现回落，北京基本持平，深圳保持增长；二线城市中仅成都、厦门等少数核心城市同比增长。（二）价格水平：1