地产行业周报：政策博弈窗口临近，关注板块配置机会

1政策博弈窗口临近，关注板块配置机会证券研究报告2025年6月29日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：迎接七月新一轮政策博弈窗口。本周板块地产板块上涨3.07%，跑赢沪深300（1.95%），但主流房企保利发展（2.03%）、招商蛇口（2.23%）均跑输指数。随着7月重要会议临近，或迎来新一轮博弈窗口：1）A股主流地产股价已接近2024年9月低点，本周A股开发个股已有一定程度表现；2）5月“一揽子金融政策”公布后，尽管成交环比有所回升，但同比仍延续下降；3）5月70个大中城市房价降幅有扩大趋势。持续看好库存结构优、拿地及产品力强房企。尽管市场对于政策预期及楼市走向仍存分歧，但“核心区与好房子”率先止跌回稳渐成共识，建议关注库存结构较优（高点拿地少或主要聚焦核心地段、历史减值多等）、拿地能力及产品力强的房企，短期有望受益“核心区+好房子”细分市场企稳，中期有望把握新一轮产品迭代周期带来的发展红利。现金流及分红稳定的物企配置价值逐步凸显。尽管房地产行业持续调整，但主流物企现金流状况、利润表现仍相对突出，低利率环境下具备一定吸引力。个股建议关注：1）库存结构优化、拿地能力及产品强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）净现金流及分红稳定的物管公司华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；4）经纪公司贝壳。政策环境监测：中央支持消费品以旧换新与城市更新行动有机结合，多地出台公积金新政。市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周(6.21-6.27)重点50城新房成交2.7万套，环比升37.6%，重点20城二手房成交2万套，环比降1.9%。6月（截至27日）重点50城新房日均成交同比降21.5%，环比升9.4%；重点20城二手房日均成交同比升0.4%，环比升6.9%。2）库存环比微升，去化周期18.5个月。截至6月27日，16城取证库存9191万平，环比升0.3%，去化周期18.5个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行27.6亿元。2）地产股：本周房地产板块涨3.07%，跑赢沪深300（1.95%）；当前地产板块PE（TTM）39.61倍，高于沪深300的13.02倍，估值处于近五年95.15%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：杭州发布公众号、济南住房公积金中心官网、中国政府网、青岛政务网、平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年6月23日 杭州推出住房公积金直付购房首付款业务，且全程支持线上办理2025年6月25日 中央将消费品以旧换新与城市更新行动有机结合，更好激发消费潜力2025年6月24日 济南可提取住房公积金支付保障房首付款2025年6月26日 青岛公积金最高贷款额度170万元，调整还贷能力系数为40％、优化多子女家庭支持政策等市场运行监测4资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：新房环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(6.21-6.27)重点50城新房成交2.7万套，环比升37.6%，重点20城二手房成交2万套，环比降1.9%。6月（截至27日）重点50城新房日均成交同比降21.5%，环比升9.4%；重点20城二手房日均成交同比升0.4%，环比升6.9%。0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.62024.82024.10 2024.122025.22025.42025.6新房月日均成交同比一线同比二线三线0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.7.2724.9.2724.11.2725.1.2725.3.2725.5.27万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，去化周期18.5个月点评：截至6月27日，16城取证库存9191万平，环比升0.3%，去化周期18.5个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.6.1722.8.19 22.10.21 22.12.2323.3.323.5.523.7.723.9.823.11.10 24.1.1224.3.1524.5.1724.7.1924.9.20 24.11.22 25.1.2425.3.2825.5.3016城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多数上升。R001上行1.22BP至1.46%，R007上行32.91BP至1.92%。截至6月27日，OMO存量（MA10）余额为11864.9亿元，较6月13日增加2733.8亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格多数上升资料来源：Wind，平安证券研究所资金价格多数上升（%）OMO存量（MA10）环比上行62025/6/202025/6/27涨跌幅（BP）1D1.451.461.227D1.591.9232.9114D1.771.858.891M1.721.807.871D1.371.37-0.597D1.491.7020.2714D1.731.763.14ON1.371.370.301W1.531.6713.901M1.621.620.003M1.631.630.10SHIBORRDR资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为27.6亿元，总偿还量为60.7亿元，净融资额为-33.1亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿元，同比24年减少约2.96%；向后看，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约588.19亿元。境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所7010020030040050060070080023-0123-0423-0723-1024-0124-0424-0724-1025-0125-0425-0725-1026-0126-0426-