房地产行业统计局房地产数据点评：销售延续回暖，开工有所下滑

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度报告 销售延续回暖，开工有所下滑 ——统计局房地产数据点评 统计局公布 2019 年 11 月房地产市场运行情况。单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 15654 万平方米、11620 亿元、19560 万平方米，单月同比增速分别为 1.1%、8.4%、-2.9%，前值为 1.9%、8.8%、23.2%。 1-11 月销售累计增速继续为正，单月边际增幅收窄。1-11 月销售面积累计增速为 0.2%，较上月提高 0.1 个百分点。考虑到过去两轮房地产周期的尾部出现以价换量现象的持续时间大多在 3-4 个月上下，我们预计本轮反弹将在今年四季度至明年一季度逐步趋弱，2019 年全年销售面积将保持小幅为正，但明年全年整体市场将呈同比下行的状态。 11 月新开工单月较大幅下行。本月新开工单月增速回落较为显著，增幅由上月的 23.2%回落至-2.9%，其中一方面有去年同期高基数效应的影响。但我们认为其中最主要的原因在于边际销售增速的持续趋弱。对于未来去化市场较为悲观的判断表现在市场推货预期层面即为整体开工力度的滑落。 11 月投资高位延续小幅下行。开发投资单月增速在高位持续小幅下行，年内整体呈现较强的韧性，主要有三方面的因素，一是施工面积的高位支撑，二是年内累计新开工累计增速处在高位区间，三是年内房企资金端相较于去年的边际改善助力开工投资端。我们预计全年投资将会小幅回落至 10%左右。 投资建议：房地产市场仍呈现弱复苏状态，但无论销售动能还是投资开工动能均有所回落，政策上主基调不变但微调持续发生，短期将继续支撑板块的估值修复。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线，具体而言：物管行业我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正；优质房企我们推荐万科 A、保利发展、金地集团、阳光城、大悦城。 风险提示：行业调控强度超预期；销售增速超预期下滑；融资收紧力度超预期等 维持 买入 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn 发布日期： 2019 年 12 月 18 日 市场表现 相关研究报告 -12%-2%8%18%28%2018/11/192018/12/192019/1/192019/2/192019/3/192019/4/192019/5/192019/6/192019/7/192019/8/192019/9/192019/10/19房地产开发沪深300房地产 行业深度报告报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 开发投资端数据详解 ............................................................................................................................................... 1 土地端：单月购地面积降幅收窄，溢价率低位徘徊 .................................................................................... 1 施工端：单月开工较大幅下行，竣工修复进行中 ........................................................................................ 3 投资端：高位略有下行 ................................................................................................................................... 3 市场供需及资金端数据详解 ................................................................................................................................... 5 销售端：累计增速修复，单月边际增幅收窄................................................................................................ 5 资金端： 开发资金来源增速回升，房贷利率短期内易升难降 .................................................................. 7 政策端解读 ............................................................................................................................................................. 10 中央层面：房贷利率新模式稳中略降，房企融资政策持续规范 .............................................................. 10 地方层面：各地人才落户政策频出，一线北上深调控力度不减 ...............................................................11 1 行业深度报告报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 开发投资端数据详解 土地端：单月购地面积降幅收窄，溢价率低位徘徊 1-11 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 14.2%，降幅收窄 2.1pct，其中 11 月单月购置面积同比下降 0.7%，较 10 月下降了 13.6pct。1-11 月土地累计成交价款同比下滑 13.0%，跌幅收窄 2.2pct，其中 11 月土地成交价款同比下降 0.58%，增速由正转负，较 10 月下降 3.08pct。 图表1： 土地成交价款单月同比及累计同比 图表2： 土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交情况来看，11 月土地成交有所回暖。能级来看，二、三线城市成交同比增加。其中，一线城市成交仍在减少与上期相比下降幅度基本持平；二线城市成交建面增加 22.13%，增长边际扩大约 10pct；三线城市同比上升 28%，增速 7 月后终于由负转正。百城土地供需结构方面，11 月百城土地供需比为 2.67，其中，规划土地建筑面积供应 21264.1 万平方米，同比减少 1.85%，土地成交建面 7961 万方，同比下降 15.04%。 图表3： 百城住宅用地成交面积及同比 图表4： 百城土地成交结构 资料来源：wind，中