地产行业2025年中期投资策略：止跌回稳定调行业，静待投资端变化

证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明地产行业2025年中期投资策略民生地产团队止跌回稳定调行业，静待投资端变化2025年6月12日证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现行业整体:“稳楼市”主旋律或将贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地•政策端层面，多次中央会议为房地产政策定下止跌回稳基调；需求端层面，因城施策释放刚性及改善性需求；投资端层面，收储专项债加速落地，城中村改造实现突破；供给端层面， “好房子”标准逐渐清晰，从有到优新房二手房销售：新房销售同比降幅有望收窄，二手房热度或仍将持续•全国商品房销售面积及金额同比有望收窄；开发商销售强者恒强，核心城市销售套数同比微降；全国主要城市去化效果有所显现，两极分化现象显著；二手房挂牌价差再次回升，以价换量仍较明显土地市场：核心城市土地出让逐渐集中化，土地热度有望延续，开发商拿地集中度及意愿度提升物业篇：行业筑底，静待花开•基础物业服务方面，管理规模增速放缓，物业费变化较为稳定；增值服务方面，非业主增值回归理性，社区增值分化凸显；财务表现方面，增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低REITs篇：行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定•常态化发行提速，REITs底层资产范围扩大；2025年以来REITs收益率优于股债市场，波动性相对稳定；板块分化较大，保障房、消费REITs相对稳定风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险摘要证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明目录C O N T E N T S物业篇：行业筑底，静待花开02地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现01REITs篇：行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定031风险提示04证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现2证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告一、“稳楼市”主旋律或将贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地3证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1多次中央会议为房地产政策定下基调4图：2024年12月以来政治局会议及《政府工作报告》房地产定调资料来源：中指研究院，民生证券研究院时间2025/4/252025/3/52024/12/9会议2025年4月25日政治局会议2025年3月5日《政府工作报告》会议2024年12月9日政治局会议政策原则持续巩固房地产市场稳定态势持续用力推动房地产市场止跌回稳持续用力推动房地产市场止跌回稳促需求加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力防风险-发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险-去库存优化存量商品房收购政策优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作新模式加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度2025年3月及4月政府工作报告和政治局会议中均对地产提出了“稳定”的要求：通过城市更新推动城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性需求潜力；通过存量商品房收购及土地收购的方式盘活存量。证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1多次中央会议为房地产政策定下基调图：2025年以来各部门响应中央房地产政策具体措施资料来源：新浪财经，自然资源部，住房城乡建设部，财政部，中国人民银行，工业和信息化部，国家金融监督管理总局，民生证券研究院时间文件政策2025年1月7日住建部《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，通过工程建设项目审批管理系统加快推进项目实施。各地要坚持先勘察、后设计、再施工原则，取得规划、施工许可后方可进行施工。各地要坚持以需定建，摸清底数需求，科学确定年度计划、发展规划，做好项目谋划储备，实现“人、房、地、钱”要素联动要充分考虑居民就业、医疗、入学、出行等需要，严格项目选址审查，加强小区和户型设计，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。各地要在充分论证的基础上科学确定保障性住房、城中村改造安置房项目建设周期，严禁边勘察、边设计、边施工，不得简化工序、降低质量标准。2025年1月10日财政部、住建部、工信部《关于进一步扩大政府采购支持绿色建材 促进建筑品质提升政策实施范围的通知》自2025年1月1日起，在北京市朝阳区等101个市(市辖区)实施政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策。纳入政策实施范围的项目包括医院、学校、办公楼、综合体、展览馆、会展中心、体育馆、保障性住房以及旧城改造项目等政府采购工程项目，含适用招标投标法的政府采购工程项目。鼓励各政策实施城市将其他政府投资项目纳入实施范围。2025年1月22日自然资源部门等四部门《土地储备管理办法》各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划编制土地储备三年滚动计划。2025年2月28日中共中央政治局会议再次强调要稳住楼市股市要进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。2025年3月11日自然资源部和财政部《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。地方各级自然资源主管部门要组织谋划土地储备项目，优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目。用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。不得利用专项债券资金反复回购，造成债券资金空转、虚增财政收入等问题，坚决守住不发生重大风险的底线，切实保障土地使用权人合法权益。2025年4月8日金融监管总局发布《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》做强做优不良资产收购处置业务，服务化解中小金融机构、房地产等领域风险。在风险可控、商业可持续前提下，积极加大商业银行、非银行金融机构不良资产收购、管理和处置力度，服务地方中小金融机构改革化险。稳妥审慎开展以结构化交易方式收购不良资产，坚持资产真实洁净转让，不得为金融机构利用结构化交易违规掩盖不良、美化报表等提供支持。规范开展反委托处置不良资产业务，持续做好委托期间监