房地产行业2025年4月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 5 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《1-2 月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创 42 个月以来新高——房地产行业 2025 年 2 月月报》（2025/03/13） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025 年 1月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌 国家统计局发布 2025 年 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.1%；二手房价格环比下降 0.4%。 核心观点  70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大，新房与二手房房价下跌城市数量 4 月均增加。4 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.1%，环比降幅与 3月持平，二手房房价环比下跌 0.4%，环比降幅较 3 月扩大了 0.2 个百分点。从房价下跌的城市数量来看，4 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 45 个，较3 月增加了 4 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.30%，较 3 月扩大了 0.01 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 64 个，较 3 月增加了 8 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.45%，较 3 月扩大了 0.11 个百分点。  4 月一线城市新房房价环比由上涨转为持平，二手房房价环比由上涨转为下跌。1）新房：4 月一线城市新房房价环比持平，环比增速较 3 月下降 0.1 个百分点。具体来看，北上新房房价环比正增长，广深环比下跌。其中，上海环比上涨 0.5%（前值：+0.7%），自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比上涨 0.1%（前值：-0.2%），环比由跌转涨；深圳环比下跌 0.1%（前值：+0.1%），环比由涨转跌；广州环比下降 0.2%（前值：-0.1%）。2）二手房：4月一线城市二手房房价环比下降 0.2%（前值：+0.2%），环比由涨转跌。具体来看，仅上海二手房房价环比仍能保持正增长，广州止跌，北京、深圳环比均由涨转跌。上海环比增长 0.1%（前值：+0.4%）；广州环比持平（前值：-0.2%），终结了连续 23 个月环比下跌的态势；深圳环比下降 0.3%（前值：+0.3%），环比由涨转跌；北京环比下降 0.6%（前值：+0.5%），环比由涨转跌。  4 月二线城市新房房价环比持平，二手房房价跌幅扩大；其中大连新房房价环比涨幅排首位。1）新房：4 月二线城市新房房价环比持平，环比增速与 3 月持平。52%的二线城市新房房价环比持平或上涨：大连环比上涨 0.5%，杭州、天津环比上涨 0.4%，成都、重庆、太原、合肥、乌鲁木齐环比上涨 0.3%，福州、长沙环比上涨 0.2%，厦门、青岛、郑州、南宁环比上涨 0.1%，宁波、济南环比持平。2）二手房：4 月二线城市二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 3 月扩大 0.2个百分点。仅 6%的二线城市二手房房价环比持平或上涨：成都、西宁环比上涨0.1%，其余城市环比均下跌。  4 月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价跌幅扩大。1）新房：4 月三线城市新房房价环比下降 0.2%，环比跌幅与 3 月持平。具体来看，泉州环比上涨0.3%，三亚、遵义环比上涨 0.2%，烟台、平顶山、惠州环比上涨 0.1%，宜昌环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有锦州、蚌埠、岳阳、大理，环比跌幅均大于等于 0.5%。2）二手房：4 月三线城市二手房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较 3 月扩大 0.1 个百分点。具体来看，赣州环比上涨 0.2%，丹东环比上涨 0.1%，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：徐州、惠州、秦皇岛环比跌幅均大于等于 0.8%。  4 月各类型产品房价环比跌幅相同。新房房价环比跌幅与上月相比均持平，二手房房价环比跌幅较上月均扩大。1）刚需产品：4 月 90 平以下新房房价环比下降0.1%，环比跌幅与 3 月持平；二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 3 月扩大0.1 个百分点。2）刚改产品：4 月 90-144 平新房房价环比下降 0.1%，环比降幅与3 月持平；二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 3 月扩大了 0.2 个百分点。3）改善型产品：4 月 144 平以上新房房价环比下降 0.1%，环比跌幅与 3 月持平；二手房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 3 月扩大了 0.1 个百分点。 投资建议  去年 9 月到今年 3 月，70 城新房房价环比跌幅从 0.7%收窄至 0.1%，二手房房价环比跌幅从 0.9%收窄至 0.2%；但 4 月房价数据明显走弱，统计局口径下的全国商品住宅销售均价同比下降 4.3%，同比增速由正转负；70 城二手房房价环比跌幅扩大至 0.4%。我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有后续保持更宽松的政策，才能巩固住房地产市场的“稳定态势”。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。  风险提示：房地产调