统计局2025年1-4月房地产数据点评：4月地产基本面边际转弱，期待后续政策出台

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年05月19日优于大市1统计局 2025 年 1-4 月房地产数据点评4 月地产基本面边际转弱，期待后续政策出台 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2025 年 5 月 19 日，统计局公布 1-4 月房地产投资和销售数据。2025 年 1-4 月，全国房地产开发投资 27730亿元，同比下降 10.3%；房屋新开工面积 17836 万㎡，同比下降 23.8%；房屋竣工面积 15648 万㎡，同比下降 16.9%；新建商品房销售面积 28262 万㎡，同比下降 2.8%；新建商品房销售额 27035 亿元，同比下降3.2%；房企到位资金 32596 亿元，同比下降 4.1%。国信地产观点：1）4 月销售表现趋弱，规模降幅重新扩大。2）70 城房价同比降幅持续收窄，但二手房价环比跌幅重新扩大。3）开发投资和房企到位资金降幅均扩大，融资修复趋势受销售拖累减弱。4）开竣工单月同比降幅均明显扩大。5）投资建议：4 月地产基本面边际转弱，各项指标降幅均扩大。我们预期，为实现持续巩固房地产市场稳定态势的目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进，地产股仍然具备博弈机会。个股端持续推荐贝壳-W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 4 月销售表现趋弱，规模降幅重新扩大2025 年 1-4 月，全国商品房销售额为 27035 亿元，同比-3.2%；商品房销售面积为 28262 万㎡，同比-2.8%。4 月单月，商品房销售额 6237 亿元，同比-6.7%，降幅较 3 月扩大了 5.1 个百分点；商品房销售面积 6393万㎡，同比-2.1%，降幅较 3 月扩大了 1.2 个百分点。观察相对历史同期的销售规模，2025 年 4 月，商品房的销售额和销售面积分别相当于 2019 年同期的 52%和 52%，较 3 月显著回落，逼近历史最低水平。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 70 城房价同比降幅持续收窄，但二手房价环比跌幅重新扩大2025 年 1-4 月，新建商品房销售均价为 9566 元/㎡，同比-0.4%。4 月单月，新建商品房销售均价为 9756元/㎡，同比-4.7%，降幅较 3 月扩大了 4.0 个百分点。从城市维度看，新房端，2025 年 4 月，70 城新建商品住宅销售价格同比-4.5%，降幅较 3 月收窄了 0.5 个百分点；环比-0.1%，与 3 月持平，其中一线、二线城市新房价格分别连续 6 个月、5 个月环比止跌。二手房端，2025 年 4 月，70 城二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较 3 月收窄了 0.5 个百分点；环比-0.4%，降幅较 3 月扩大了 0.2 个百分点，其中一线城市环比重新转负，二三线环比降幅重新扩大。图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：分城市能级新建商品住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比图12：分城市能级新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：70 个大中城市二手住宅销售价格同比图14：分城市能级二手住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图15：70 个大中城市二手住宅销售价格环比图16：分城市能级二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5 开发投资和房企到位资金降幅均扩大，融资修复趋势受销售拖累减弱2025 年 1-4 月，房地产开发投资额为 27730 亿元，同比-10.3%；房企到位资金为 32596 亿元，同比-4.1%。4 月单月，房地产开发投资额 7826 亿元，同比-11.3%，降幅较 3 月扩大了 1.3 个百分点；房企到位资金7867 亿元，同比-5.3%，降幅较 3 月扩大了 1.5 个百分点。拆解房企资金来源，2025 年 1-4 月，定金及预收款同比-3.0%，降幅较 1-3 月扩大了 1.9 个百分点；个人按揭贷款同比-8.5%，降幅较 1-3 月扩大了 1.5 个百分点。销售降温对房企资金的拖累重新增大。观察相对历史同期的投融资规模，2025 年 4 月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于 2019 年同期的 75%和 58%，投资延续 2022 年以来的季节性前高后低，融资自 2024 年 10 月以来的修复趋势逐渐减弱。图17：房地产开发投资累计同比图18：房地产开发投资单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图19：房企到位资金累计同比图20：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告6图21：房企到位资金中的定金及预收款累计同比图22：房企到位资金中的个人按揭贷款累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经