房地产行业2025年4月统计局数据点评：单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 5 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《1-2 月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创 42 个月以来新高——房地产行业 2025 年 2 月月报》（2025/03/13） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025 年 1月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025 年4 月统计局数据点评 单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱 国家统计局发布 2025 年 4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积 6393万平，同比增速-2.1%（前值：-0.9%）；开发投资金额 7826 亿元，同比增速-11.3%（前值：-10.0%）；新开工面积 4840 万平，同比增速-22.1%（前值：-18.1%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  销售单月降幅扩大，新房房价同比增速由正转负，成交动能明显走弱。1）商品房单月销售降幅扩大。4 月销售面积 6393 万平，同比下降 2.1%，销售金额 6237 亿元，同比下降 6.7%，降幅分别较 3 月扩大了 1.2、5.1 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 2.4%，住宅销售金额同比下降 6.6%，降幅较 3 月分别扩大了 1.8、6.2 个百分点。2）单月住宅销售均价同比增速由正转负。4 月商品房销售均价 9756 元/平，环比增长 3.0%，同比下降 4.7%；其中住宅销售均价 10246 元/平，环比增长 3.3%，同比下降 4.3%，同比增速由正转负，增速较 3 月下降 4.5 个百分点。3）从区域来看，东部、中部地区 4 月销售同比降幅扩大，西部地区“以价换量”的情况较为明显。4 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-4.0%、-1.4%、1.3%，东部、中部地区同比降幅较 3 月分别扩大 2.2、3.5个百分点，西部地区同比增速较 3 月提升 2.8 个百分点；东、中、西部销售金额同比增速分别为-7.5%、-7.5%、-2.5%；销售均价同比增速分别为-3.6%、-6.2%、-3.7%。从累计来看，1-4 月销售面积 2.83 亿平，同比下降 2.8%，销售金额 2.70 万亿元，同比下降 3.2%，销售均价 9566 元/平，同比下降 0.4%。预判 5 月，虽然去年基数较低，但从我们跟踪的高频数据来看，楼市成交仍然较弱，我们预计销售难出现很大改善。我们认为，2025 年全年新房销售仍将出现负增长。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 4 月末，我国商品住宅广义库存面积为 16.9 亿平，环比下降 1.0%，同比下降 15.5%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.3 个月，环比提升 0.5 个月，同比下降 4.7 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 4 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.17 亿平，环比下降 1.1%，同比增长 6.6%；现房去化周期为 20.2 个月（由于 4 月现房销售未公布，我们采用 2024 年 10 月-2025 年 3 月销售均值计算），环比下降 0.2 个月，同比下降 3.1 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 24.7%，环比持平，同比提升 5.1 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。4 月开发投资金额 7826 亿元，同比下降11.3%，降幅较 3 月扩大了 1.3 个百分点。其中，住宅开发投资金额 6046 亿元，同比下降 11.1%，降幅较3 月扩大了 2.3 个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄 36.7 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至 3.1%，或带动 2025 年一、二季度土地投资小幅修复。如果从住宅类用地成交情况来看，2024 年三季度全国住宅类用地成交总价同比下降 18.9%，降幅较二季度收窄 35.9 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至 6.5%，2025 年一季度同比增速转正（10.5%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。4 月新开工面积 4840 万平，同比下降 22.1%，同比降幅较 3 月扩大 4.0 个百分点。1-4月施工面积同比也有 9.7%的下降，降幅较上月进一步扩大 0.2 个百分点。从区域来看，东、中部地区投资降幅扩大，东部地区 4 月投资额同比下降 12.2%，降幅较 3 月扩大了 0.6 个百分点，中部地区投资额同比下降 12.5%，降幅较 3 月扩大了 4.6 个百分点，西部地区投资额同比下降 4.8%，降幅较 3 月收窄了 1.5 个百分点。从累计来看，1-4 月开发投资金额 2.77 万亿元，同比下降 10.3%；新开工面积 1.78 亿平，同比下降 23.8%。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，并且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将持续回落，我们预计 2025 年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。  竣工面积同比降幅扩大，处于 2009 年以来同期最低水平。4 月竣工面积 2588 万平，同比下降 27.9%，同比降幅较 3 月扩大了 16.4 个百分点，且从绝对量来看