中国房地产研报：半月追踪|深蓉杭开盘质优热度延续，津汉郑宁回暖动力不足

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 6克而瑞观点半月追踪|深蓉杭开盘质优热度延续，津汉郑宁回暖动力不足中国房地产研报2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 6克而瑞观点半月追踪|深蓉杭开盘质优热度延续，津汉郑宁回暖动力不足文/俞倩倩2025 年前 2 月市场止跌企稳，3 月传统营销旺季来临，新房成交再度来到年度高点，京沪深杭蓉等部分核心一二线局部“小阳春”，目前 4 月已度过半月有余，究竟小阳春持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？一、4 月半月 30 城项目平均去化率 34%，环降同增、仍处高位震荡据 CRIC 监测数据，重点 26 城 4 月上半月成交面积达 317.17 万平方米，环比下降 14%，与去年同期基本持平。各能级环比降幅都在 14%-15%之间，同比来看，一线率先回稳，4 月上半月成交量较去年同期增长 32%，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之去年同期基数不高，也使得成交规模有了显著增长。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，同比分别下降10%和 8%，更多是局部复苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。从短期市场热度来看，仍处于高位波动区间：据 CRIC 监测数据，4 月上半月重点 30 城项目开盘去化率为 34%，与 2025 年 2 月全月持平，较 2025 年 3 月全月下降 10pcts,与 2024 年 4 月全月相比增长 10pcts。表：2023 年以来全国重点 30 城项目开盘去化率变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类：第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，4 月以来城市间分化持续加剧；第二类天津、武汉等弱复苏类城市，2025 年 3 月以来，项目来访、认购稳步回升，不过步入 4月增长动能显著放缓，各项指标有小幅回落迹象； 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 6克而瑞观点第三类为南京、郑州等小阳春成色一般类城市，4 月项目来访、认购同步转跌，客户转化率延续低位持稳。二、热点城市受供给影响加速分化，深蓉杭开盘“提质缩量”维稳市场热点城市受新盘供给质量影响，市场热度加速分化，深圳、杭州、成都等供应节制，放缓推盘进度，提升了推盘质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；加之去年三季度末新政利好叠加项目促销，也使得市场热度高位持稳。相较而言，北京、上海等 4 月以来开盘质量一般，因而项目平均去化率高位回落，不及去年同期。表：2025 年 4 月前 15 日全国重点城市项目开盘去化率变动情况城市首开和加推项目个数2025 年 4 月前15 日去化率2025 年 3 月全月去化率较 2025 年 3 月全月去化率2024 年 4 月全月去化率较 2024 年 4 月全月去化率北京422%80%-58pcts33%-11pcts上海612%63%-51pcts35%-23pcts深圳266%58%8pcts5%61pcts成都2100%83%17pcts54%46pcts杭州1564%57%7pcts45%19pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、津汉等弱复苏类城市增长动能显著放缓，项目来访、认购高位回落武汉、天津等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，但是步入 4 月以来，增长动能显著放缓，项目来访、认购出现了高位回落的现象。以武汉为例，步入 4 月以来，项目来访、认购来稳步回落，受此影响，客户转化率高位回落：据 CRIC 监测重点项目显示，4 月近 2 周单盘周均来访量均降至 60 组以下，单盘周均认购量逐周回落（14 周 2.8 套，15 周 2.2 套），不及去年同期。客户看房欲望稳中有降，客户转化率降至 4.3%。图：武汉重点监控项目近期来访和认购走势（单位：组）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 6克而瑞观点从项目开盘来看，4 月上旬项目平均去化率重回 3 成以内。据 CRIC 监测数据，2025 年 4 月前14 日项目平均去化率仅为 28%，重回 2024 年 3 成以内低位，事实上，2025 年 1 月因推盘提质缩量去化率一度飙升至 78%，2 月以来便呈现出逐月回落行情，增长动能明显不足。图：武汉商品住宅月度去化率率变动情况（单位：套，%）备注：4 月数据截止至 4 月 13 日数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统再如天津，新房市场节后逐步修复，不过经历了前期放量，加之 4 月上半月受大风天气影响，客户看盘积极性明显不足，项目来访量、认购量稳中有降，重回 2025 年 2 月水平。据 CRIC 监测重点项目显示，4 月第 2 周，重点监控项目案场总来访量为 11007 组，环比下降 40%，平均单盘到访量降至 40 组；总认购量为 865 套，环比下降 16%，单盘周度认购降至 3.1 套。图：天津重点监控项目案场单盘周均来访量和认购量走势（单位：组，套）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 6克而瑞观点四、穗郑宁等暂无明显起色，项目来访、认购、客户转化率均低位持稳还有部分城市诸如广州、郑州、南京等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。以广州为例，3 月至今，重点监测 50 盘周度总来访量环比跌多涨少，客户转化率基本在 4%左右低位波动。表：广州重点 50 盘周度来访量、认购量和转化率变动走势（单位：组，套，%）周度来访(组)环比变化成交套数环比变化转化率3 月 W16403-4%243-7%3.80%3 月 W25807-9%197-19%3.39%3 月 W359432%22715%3.82%3 月 W45366-10%2416%4.49%4 月 W14774-11%172-29%3.60%4 月 W248572%19312%3.97%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统郑州如是，步入 4 月以来，重点监测楼盘盘均来访量、认购量稳步回落，第 15 周（4.7-4.23）盘均认购套数仅为 2 套，因而使得客户转化率降至 4.17%，为年内次低（最低点春节周 4.06%）。图：郑州重点监控项目案场单盘周均来访量和转化率走势（单位：组，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统南京短期内客户转化率稳步回升，但是增幅有限，市场增长动能略显不足。据 CRIC 监测数据，2025 年第 15 周来访量环比下降 8%，认购量环比下降 13%，整体市场热度呈现小幅回落，客户观望情绪较重，其中城北板块认购量领先，其次为江宁和城南板块。近期政策利好释放，但政策仍有待发酵，预计短期市场热度维持波动平稳。图：南京重点监控项目近期来访和认购走势（单位：组） 版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 6克而瑞观点数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统总体来看，新房成交增长动能转弱，4 月全月环比回落是大概率事件，不过考量到去年基数不高