中国房地产专题：2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 15克而瑞专题2025 年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应中国房地产专题2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 15克而瑞专题目录研究视点 ..............................................................3一、近年土地成交持续缩量，2025 年地方土地财政依赖度创新低 ............. 41.2025 年一季度土地成交量仅为商品房的 58%，行业提速去库存 .............. 42.地方基金收入对土地市场依赖度降至 50%，进一步压缩商品房供地规模 .......4二、2025 宅地供应计划环比再降 20%，紧缩供给预期促供求平衡 ............. 61.2025 年地方制定供地计划更为审慎，一季度发布城市数量同比减少 30% ...... 62.宅地供应计划连续两年同比下降二成，二线平均降幅 31%居首 ...............63.六成城市宅地供应计划同比减少，北京、上海降幅均超三成 ................ 74.保障性住宅用地供应占比下降，一线城市占比仍达四成 .................... 8三、预供地规模同比下降近半，控量提质稳信心 .......................... 101.预供地总体规模缩减 47%，一线城市韧性凸显 ............................102.三四线加快预公告节奏，预期管理强化市场信心 ......................... 113.重点城市预供地控量提质成主流，量增城市均保持低规模 ................. 11四、核心城市引领 2025 年地市回暖，加快构建行业发展新模式 ............. 111.土拍热度迎来企稳拐点，时隔三年月度溢价率再超 10% ....................112.土地市场率先反弹，是近年以来稳市场成效的显性表达 ................... 123.核心城市领涨，土拍高热逻辑已不同于上一扩张周期 ..................... 124.热度从核心城市逐步扩散，更多城市优质板块迎来多点开花 ............... 12五、供地规模与节奏愈加合理，推动房地产供求关系加速修复 .............. 13版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 15克而瑞专题研究视点2025 年初，中国房地产市场延续上年四季度企稳态势，一二手房成交规模与房价指数持续修复，土地市场率先显现积极信号——月度溢价率时隔三年再度突破 10%关口，京沪杭蓉等城市频现高总价、高溢价宅地成交，超 50%溢价率已成常态。在行业潜在库存高位运行、新房成交量较峰值下降逾四成的背景下，土地市场复苏动能主要源自主管部门在供给侧的主动调整。结合中央与地方在财政支持、供地计划调整、供地节奏优化等维度的最新施策成效，可以预见土地市场将持续呈现企稳向好态势，并加速推动行业供求关系修复与行业发展新模式的构建。本文核心研究结论如下：1，中央继续降低土地财政依赖度，助力压缩商品房供应规模。2025 年地方基金性预算收入更趋多元，中央转移支付与专项债占比提升至 50%，保障安居工程补助提前下达量达 556 亿元，同比上升 30%。随着保障性安居资金补助力度的加强，以及中央转移支付和专项债规模的扩大，2025 年地方政府对于土地出让收入的依赖度进一步下降，使得地方主管部门有能力继续调降商品房供应规模。2 宅地供应计划连续两年同比下降二成，二线平均降幅 31%居首。该现象源于双重动因：其一，武汉、南京等二线城市在上一扩张周期过量供地，当前库存去化压力显著高于其他能级城市；其二，二线城市通过城市更新释放存量土地资源的效能远超三四线城市。值得关注的是，一线城市商品宅地供应仅调降 9%，展现核心城市供需调控的精准性。3.保障房用地占比理性下调，盘活存量替代增量供应。就披露供地计划的 351 个城市的宅地细分数据来看，2025 年保障房用地占比 18%，较 2024 年全年下降了 2 个百分点。2025 年地方专项债和中央转移支付规模进一步增加，显著提升地方政府通过收储闲置用地满足保障房需求的能力。2025年仅保留了保租房和配售型保障房用地的供给额度，而暂停了其他保障类（城更、旧改等）住宅用地的供应计划，反映土地资源配置效率的实质性提升。4.预供地总体规模缩减 47%，控量提质稳信心。2025 年一季度，全国预供地总建筑面积同比下降 47%，用地面积减少 38%，延续了 2023 年以来的收缩趋势。大部分核心城市通过压缩供地规模、降低容积率、聚焦优质地块等举措，推动土地资源集约化利用。譬如上海 2025 年初预供地平均容积率从 1.87 下降至 1.78，合肥、长春增量地块集中于新兴发展区；三四线推进"主动出清"，半数城市跌幅超 50%，桂林永福等县域暂停供地。5.核心城市引领 2025 年地市回暖，加快构建行业发展新模式。得益于中央和地方主管部门的持续积极调整，一季度土地市场迎来了理想的积极信号：全国月度土地溢价率时隔 44 个月重回 10%以上，核心城市热度领跑，二线城市溢价率同比提升 14 个百分点至 21%，京沪杭蓉等地频现总价超 50亿元、溢价率超 100%的地王现象。土拍热度指标的率先反弹，反映了房企对确定性投资机会的青睐，也是稳市场政策迎来积极成效、加快构建行业发展新模式的体现。得益于当前土地市场的积极变化，2025 年一季度推动行业去库存规模已达 1 亿平方米，2025 年初土地市场的结构性回暖正在为行业复苏带来更多信心。随着核心城市地价升温效应向销售端传导，以及城中村改造工作的继续推进，房地产行业有望在 2025 年下半年迎来更广泛的企稳信号。当土地市场的量质双优转型、开发库存的土地收储、新房市场的企稳回升形成共振合力，与企业和购房者版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 15克而瑞专题的预期改善同步，房地产市场也将迎来进入理想中的发展新模式。一、近年土地成交持续缩量，2025 年地方土地财政依赖度创新低在结构性调整与政策引导的双重驱动下，中国土地财政正经历历史性拐点。至 2025 年一季度，全国土地年化交易量较 2020 年高点下降已经超过六成。2025 年财政预算显示，土地出让收入占地方基金本级收入比重首次跌破 50%，标志着地方政府对土地财政的依赖度创下近十年新低。1.2025 年一季度土地成交量仅为商品房的 59%，行业提速去库存(略)图：2025 年一季度商品房成交面积已经远远超过招拍挂土地成交建面中国房地产市场正式进入去库存周期数据来源：CRIC2.地方基金收入对土地市场依赖度降至 50%，进一步压缩商品房供地规模（节选）据 2025 年财政部预算报告，2025 年地方政府性基金预算收入总量为 11.4 万亿元，其中仅有一半来自于土地出让收入部分：预算本级收入 5.7 万亿元，较上年实际收入增长 0.1%，低于上年年初预算 12%左右。自 2022 年以来，地方政府性基金本级收入已经连续