中国酒店投资的全周期策略

中国酒店投资的 全周期策略：从资产价值探索到高效退出的 实战指南中国｜2025年4月中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南回目录 →前言酒店资产的“退出”是“投、融、建、管、退”酒店资产管理全生命周期中最后一个、但也是最重要的一个环节。如何实现酒店资产的靓丽退出，即能卖出一个好价钱，是绝大多数酒店投资人非常关心的问题，也是资产管理的重要课题和终极课题。在资管行业中，从业者们有时会用非常生动形象的英文来描述“投、融、建、管、退”，即“Buy it, Fix it and Sell it！”。酒店资产管理的全生命周期要求作为主角的资产经理人，即Asset Manager（AM），按以下四个步骤来开展工作：(1)确定酒店业主方的目标；(2)通过收购或新建酒店来获取酒店资产；(3)在酒店运营期间，站在资产管理的高度，监管酒店日常运营，并通过增收减支，实现酒店收益的最大化；(4)根据业主方需求在合适的时间点处置酒店资产，从而实现酒店资产投资的资本利得。部分投资人选择长线投资酒店资产，特别是一些地标性的稀缺酒店资产，也许可以永久或半永久性持有。但在国际上，对大部分投资人来说，酒店资产的持有期通常为一至五年的短期持有，或五至十年的中期持有。在持有期间，通过各个营利部门的高效运营和资产管理的运用，使酒店的经营业绩持续提升，当酒店的收益、现金流达到一定的水准，酒店业主往往会选择“退”，来锁定投资带来的增值。酒店的价值，通常通过专业机构的估值来决定。而估值方法一般有三种，即：重置成本法、市场比较法和国际机构投资人崇尚的收益法，也叫现金流量折现法。收益法的底层逻辑是酒店的价值归根到底是由其创出现金流的能力来决定的。因此为使酒店能卖出好价钱，除了稳定的运营外，运用专业的资产管理也至关重要。而肩负着酒店资产管理全生命周期的资产经理人是代表业主方全权打理酒店资产的总牵头人，其在酒店运营期间的主要作用是督导、激励总经理和运营团队不断改善运营。除此之外，资产经理人还会关注酒店资产管理全生命周期的每一个阶段，特别是业主考虑处置酒店前的一至两年，有专业的资产管理人保驾护航，酒店资产的价值才能实现最大化。酒店资产的交易是一项综合性工作。专业的酒店资产管理团队和投资交易团队的介入，不仅会使交易价格合理，也会大大提高投资交易的效率。同时，酒店交易往往会伴随酒店的重新定位、品牌升级、大修技改，从而使酒店获得新生。这个过程可用Repositioning, Rebranding, Renovation和Rejuvenation这四个英文单词来归纳，而Rebranding品牌更换/升级很可能是一个复杂而冗长的过程，但专业的团队可以协助业主高效地完成。作为酒店退出的另一种机制，成为公募REITs的底层资产也是未来的一种方向。目前基础设施、保障性租赁住房、作为基础消费设施的商场都已成为公募REITs的底层资产，而酒店尚未能成为其对象。原因是酒店的投资回报尚需改善，且酒店的投资交易尚不够活跃。期待和行业同仁一起努力，赋能中国酒店行业更健康、可持续地发展。在此，我们很荣幸地向您推荐最新发布的《中国酒店投资全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南》。 这份白皮书由仲量联行和中伦律师事务所合作完成，集合了两家专业机构从不同视角对酒店投资的深入洞察以及各自丰富的实战经验。希望这份白皮书中的研究和洞察为您和行业带来更多的启迪，并为您未来的酒店资产配置决策提供有益的参考和有力的支持。周涛 全球注册酒店资产管理师CHAM大中华区董事总经理酒店及旅游地产事业部仲量联行2目录01 存量时代下，中国内地酒店投资市场重塑价值坐标 4 02酒店资产估值、定价与价值提升策略 10酒店估值方法论 11酒店资产定价策略 13价值提升策略 1403酒店资产交易的全流程解析 15酒店资产交易的两种形式：股权交易与资产交易 15酒店类资产交易流程概要 18酒店资产交易中的法律难点及实操建议 2104酒店投资中的法律风险防控与外资物业出售实务 23酒店物业的权属瑕疵 23建筑物区分所有权 25酒店经营证照的转移或更新 25酒店管理合同/特许经营合同的承继或解除 26外资出售酒店交易的特殊流程 28股权交易价款跨境支付对交易流程设计的 限制和应对方案 3005酒店资产退出路径的创新与展望 31中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南3中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南回目录 →自2020年以来， 中国内地房地产市场进入深度变革时期，“三条红线”政策与城市更新政策的颁布与执行，以及租赁住房市场的快速发展，正在重塑酒店投资市场的投资逻辑和价值评估体系，中国内地酒店投资市场在复苏与分化中迎来了关键转折点。存量时代下，中国内地酒店投资市场重塑价值坐标0141由于万达-富力资产包交易非经常性酒店投资交易，均值计算不含2017年中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南回目录 →中国内地酒店市场进入投资活跃期2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1,685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元1。近年，受宏观经济因素和房地产政策影响，部分酒店业主为盘活资产，降低计息负债，选择剥离非核心资产以缓解杠杆压力。诸多优质酒店资产进入投资市场，吸引境内外投资人关注，大宗交易额逆势攀升，继2017年万达-富力资产包交易后，中国内地酒店投资交易额于2023年再创历史新高。4.1%5.3%14.5%5.8%5.1%2.1%5.7%5.1%8.6%10.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%05010015020025030035020152016201720182019202020212022202320242025F酒店投资占比%酒店投资交易额(亿元）交易额占比%中国酒店投资交易额5来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部62% 一线城市14% 新一线城市24% 二线及以下城市中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南回目录 →中国内地酒店投资交易城市分布（按交易额）60% 一线城市8% 新一线城市32% 二线及以下城市中国内地酒店投资市场聚焦于一线城市一线城市酒店资产因其不可替代的抗周期能力与复合价值成为资本竞逐的焦点。过去10年，超过60%酒店交易发生在一线城市。资产属性上，一线城市核心区位的土地稀缺性支撑酒店资产的长期增值潜力。需求端上，商务与文旅双轮驱动效应显著。一线城市承接全国约40%的会议会展活动，展会期间承办城市酒店每间可售客房收入（RevPAR）溢价明显。同时，随着中国免签“朋友圈”逐渐拓宽，入境旅游市场呈现强劲复苏，叠加本地“微度假”理念进一步深入，一线城市酒店运营表现提升动能充足，增加投资人对一线城市酒店的投资信心。与此同时，新一线城市正成为内地酒店投资市场的新蓝海。相较于2015-2019年，2020-2024年新一线城市酒店投资交易额占比增加6个百分点。疫情期间，例如杭州、成都、重庆、西安等新一线城市因其丰富的旅游资源、成熟的基础设施，以及不断提升的城市能级，迅速吸纳了国内旅游需求，酒