房地产行业最新观点及25年1_3月数据深度解读：推盘增加保障销售，新开工及竣工同比阶段性回升

敬请阅读末页的重要说明 2025 年 04 月 20 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 25 年 1-3 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 3 月单月销售面积基期调整同比增速为-0.9%（较上月增加 4.2pct），整体新房市场热度仍持续。（1）需求方面，9.26 “止跌回稳”等带动预期结构性好转，持续性好于过去几轮政策提振，（2）供应方面，房企 24Q4 在土地市场开始补货后陆续进入推盘期，或是一个重要原因。整体看，25Q1 统计局口径销量数据（同比-3.0%）延续了 24Q4 以来较前期负同比明显收窄的趋势。往后看，据房管局高频数据，4 月 1-10 日销量同比较 3 月下降 14pct 至-17%，可关注存量政策加快落地、金融层面进一步降息等可能对销售数据的带动； ❑ 3 月单月竣工面积基期调整同比增速为-11.5%（较上月增加 4.1pct），根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在 25 年初或存阶段性弱反弹，但中周期或仍向下”； 3 月单月新开工面积基期调整同比增速为-18.1%（较上月增加 11.5pct），根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“新开工跌幅或在 25 年上半年呈逐步收窄趋势”；中期角度，若总购房需求在净租金回报率与贷款利率差收窄之下逐步企稳，在高能级城市土地供给受限背景下，新开工或呈现紧平衡状态； 3 月单月开发投资金额基期调整同比增速为-10.0%（较上月减少 0.2pct），投资同比同步于施工面积同比回落，整体销售市场热度回升带动下的施工强度提升或相对有限； ❑ 3 月单月到位资金基期调整同比增速为-3.9%（较上月下降 0.3pct），结构上，“国内贷款”同比增速持续高于“新开工”或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等有关；“自筹资金”同比增速趋势与“新开工”基本一致；“销售类到位资金”同比同步于“销售金额”回升； 3 月末房地产行业资金链指数趋势回落（113%），当前仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望进一步改善； 3 月 70 城新房房价环比跌幅收窄，下跌城市数量减少。3 月 70 城新房房价环比-0.08%（环比负增速幅度较上月收窄 0.06pct）；其中，一线城市新房房价环比+0.1%，二线环比持平，三线环比-0.20%；70 城新房房价环比下跌城市减少 4 个至 41 个； ❑ 投资建议：（一）判断短期政策层面关注包括过去出台政策的落地以及金融层面进一步降息的可能性等。瞻望可能的按揭贷款利率下行对于推动总购房需求企稳，以及推动供应端“趋势交易”挂牌减少的作用，进而从供需两端共同推动供需关系的实质性改善，这样将有助于投资人对房价止跌回稳的时间表形成更清晰的预期；（二）相对角度，关注有股息率保护的标的以及困境公司反转带来的估值提振；绝对角度，伴随着企业端“信用底”变得清晰，若估值回调至明显低于考虑潜在减值压力调整后的 1x PB 或使得股票具有投资价值；（三）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能，目前已进入观察窗口并得到一定程度验证。高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。关注后续降息节奏及路径；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转； 房地产板块：关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【保利发展】【中国海外发展】等的差异化机会及区域相对更聚焦的【滨江集团】【绿城中国】等，尤其是“哑铃策略”下关注股息率高、业绩相对稳健的【华润置地】等，以及随着公开市场债务偿付压力下降存在估值修复机会的【金地集团】【龙湖集团】等；另关注产业链及生态链。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 255 5.0 总市值（十亿元） 2679.1 3.2 流通市值（十亿元） 2538.6 3.4 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.9 4.3 22.2 相对表现 2.0 8.2 16.5 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《中美经贸摩擦下房地产政策有什么关注点——房地产板块最新观点》2025-04-14 2、《4 月以来二手房累计网签面积与去年同期基本持平——样本城市周度高频数据全追踪》2025-04-13 3、《按揭贷款利率下降的可能路径及其对房地产供需和股价的影响——房地产板块最新观点》2025-04-06 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn -200204060Apr/24Aug/24Dec/24Mar/25(%)房地产沪深300推盘增加保障销售，新开工及竣工同比阶段性回升 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 25 年 1-3 月全国房地产相关数据，1-3 月累计房地产销售面积2.2 亿平，累计同比（基期调整）-3.0%；房地产销售金额 2.1 万亿元，累计同比（基期调整）-2.1%；新开工面积 1.3 亿平，累计同比（基期调整）-24.4%；竣工面积 1.3 亿平，累计同比（基期调整）-14.3%；开发投资额 2.0 万亿元，累计同比（基期调整）-9.9%；到位资金 2.5 万亿元，累计同比（基期调整）-3.7%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 （2）统计局公布25年 3月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.08%，其中一线城市环比+0.10%，二线城市环比持平，三线城市环比-0.20%；二手房房价环比-0.23%，其中一线城市环比+0.20%，二线城市环比-0.20%，三线城市环比-0.30%； （3）统计局公布 25 年 3 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比+0.10%，同比-0.10%。 图 2：3 月份 70 城新房房价环比-0.08%，二手房房价环比-0.23% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（25M1-3）单月数值（25M3）单月季调环比M3商品房销售面积（万方）21869-3.5%(2.0pct)-3.0%(2.1pct)11123-1.6% (3.9pct)-0.9%(4.2pct)3.5% (-1.7%)0.1%M3商品房销售金额（亿元）2