房地产行业第17周周报：成交同比降幅扩大；政治局会议强调推进“城市更新”；厦门房票使用范围扩大至二手房

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 4 月 29 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 17 周周报（2025年 4 月 19 日-2025 年 4 月 25 日） 成交同比降幅扩大；政治局会议强调推进“城市更新”；厦门房票使用范围扩大至二手房 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。 新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为 196.9 万平，环比上升 0.9%、环比涨幅收窄，同比下降 23.0%，同比跌幅扩大。一、二、三四线城市环比增速分别为 4.0%、5.9%、-11.5%，同比增速分别为-30.5%、-11.9%、-34.1%。其中一、三四线城市同比跌幅较上周分别扩大了 18.2、13.8 个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了0.4 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18 个城市成交面积为 208.3 万平，环比上下降 1.2%，同比下降 6.6%，同比降幅较上周扩大了 1.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-1.3%、2.1%、-10.5%，同比增速分别为 31.1%、-28.1%、-3.0%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大了 7.2 个百分点，二线城市同比跌幅较上周扩大了 3.5 个百分点，三四线城市同比由正转负，较上周增速下降了 3.6 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 8760 万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-17.2%；去化周期为 14.6 个月，环比下降0.6 个月，同比下降 10.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.9、11.3、41.3 个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.9、0.3、0.7 个月，一、二、三四线同比分别下降 9.3、11.2、32.2 个月。  土地市场同环比均量价齐跌，溢价率环比下降、同比上涨。百城成交土地规划建面为 706.7万平，环比下降 34.6%，同比下降 42.6%；成交土地总价为 77.0 亿元，环比下降 55.5%，同比下降 82.7%；楼面均价为 1090 元/平，环比下降 32.0%，同比下降 69.9%；土地溢价率为1.3%，环比下降 2.1 个百分点，同比上升 0.4 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 130.5 亿元，环比下降7.2%，同比下降 47.5%（前值：-28.3%）。总偿还量为 180.7 亿元，环比上升 106.3%，同比下降 32.6%（前值：-28.9%）；净融资额为-50.1 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降 4.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.7%，较上周下降 4.5pct。房地产板块 PE 为 21.39X，较上周下降0.65X。 政策  4 月 25 日中央政治局会议召开。1）会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了我们前期反复强调的 “大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码，这将是贯彻全年的政策主线。2）会议提出“加大高品质住房供给”，我们认为，居住品质的提升将成为行业可持续发展的核心驱动力之一。3） 会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期有些收储政策的落地不及预期，所以会调整相关措施去提升推进进度。4）会议还表态“持续巩固房地产市场稳定态势”。从去年 Q4 到今年 Q1 相较于去年前三季度来说，房地产市场销售价格相对企稳，但后续需要持续保持至少同等及以上的增速水平，部分稳定住的地区需要巩固，还未稳定住的地区需要努力稳住。虽然近期市场确实出现了地市回暖、二手房成交向好等正向反馈，但 3、4月楼市成交动能较去年四季度、和今年 1-2 月是有所减弱的，因此只有保持更宽松的政策，才能巩固住“稳定态势”。  地方层面，4 月 23 日，厦门发布《关于进一步优化住宅房屋征收房票补偿安置政策的通知》，厦门房票使用范围扩大至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，6 个月内购新房可获额外奖励，进一步打通一二手链条，促进市场库存去化。 投资建议：  本周政治局会议对房地产的相关表述基本符合前期市场预期，基调延续积极表态，但我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果更为关键。若二季度相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产。2）从 2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 4 月 29 日 房地产行业周报