房地产行业2025年Q1土地市场总结：Q1土地市场同比回暖，不同能级城市分化明显

请务必阅读正文之后的重要声明部分——房地产行业 2025 年 Q1 土地市场总结房地产证券研究报告/行业定期报告2025 年 04 月 08 日评级：增持（维持）分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn基本状况上市公司数102行业总市值(亿元)10,343.09行业流通市值(亿元)9,954.91行业-市场走势对比相关报告1、《两单 REITs 扩募项目申报》2025-04-072、《各 REITs 密集披露年报及分红公告》2025-04-013、《新房环比改善，二手房同环比维持韧性》2025-03-30重点公司基本状况简称股价EPSPE评级(元)2023A2024E2025E2026E2023A2024E2025E2026E保利发展7.931.01.131.211.277.97.06.66.2买入招商蛇口9.110.70.41.071.1514.024.68.57.9买入招商积余11.260.70.80.911.0316.214.212.410.9买入华润万象生活32.151.31.61.902.2323.218.715.713.4买入保利物业29.752.52.73.423.9311.010.38.17.0买入备注：股价以 2025 年 4 月 7 日收盘价为准，招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业因已出2024 年报，2024E 使用 2024 年年报数据，保利发展 2024E 使用预测数据。投资要点2025Q1 全国土地供应及成交情况土地推出建面方面，2025 年 Q1 全国供给土地规划建面 5.44 亿方，同比增速为-9.89%。土地出让金方面，2025 年 Q1 全国实现土地出让金 0.58 万亿，同比增速为 11.33%。从溢价率数据来看，2025 年 Q1 土地出让平均溢价率 9.81%，相比 2024 年 Q1 上升5.47 个百分点。从城市能级来看，2025 年 Q1 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 15.34%、14.79%、2.95%。从单月数据来看，2025 年 3 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 13.56%、18.25%、18.34%、4.19%。流拍率方面，2025 年 Q1 平均流拍率为 13.82%，2024 年 Q1 流拍率为 11.60%，相比上升 2.22 个百分点。2025 年 Q1，1-3 月流拍率分别为 4.28%、16.92%、21.78%。高总价及高溢价率地块的城市分析2025 年 Q1 高总价地块数共有 11 宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2025 年 Q1 总价超过 50 亿元的地块北京有 5 块、杭州有 3 块、上海有 2块、苏州有 1 块。从高溢价率城市数量来看，205 年 1 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为16 城（2 月、3 月分别为 13、13 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 7 城（2 月、3月分别为 6、7 城）。住宅口径土地溢价率方面，2025 年 1 月，土地溢价率超过 20%的城市数目为 21 城（2月、3 月分别为 10、10 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 17 城（2 月、3 月分别为 6、7 城）。从绝对数值来看，浙江、江苏和北京的累计土地出让金排名全国前三。投资建议：2025 年 Q1 土地市场缩量上涨：虽然推出建面同比下降，但是土地出让金同比增速回正，溢价率大幅回升。从城市能级来看，不同能级城市在土地出让金增速和溢价率方面表现差异较大，土地市场出现 K 型复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。行业定期报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录1. 2025Q1 全国土地供应及成交情况......................................................................... 31.1. 推出建面与土地出让金................................................................................31.2. 溢价率..........................................................................................................41.3. 流拍率..........................................................................................................62. 高总价及高溢价率地块的城市分析........................................................................62.1. 高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市........................................62.2. 2、3 月高溢价率城市较 1 月有所下降......................................................... 72.3. 各省市土地出让金....................................................................................... 83. 投资建议.................................................................................................................84. 风险提示.................................................................................................................9图表目录图表 1： 全国累计供给建面及同比........................