房地产行业专题研究：土拍升温，核心城市“小阳春”成色足

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 土拍升温，核心城市“小阳春”成色足 2025年04月09日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 15 2025 年 1-3 月，35 城新房成交面积为 3210 万平方米，同比下降 5.46%。3 月百城新房价格环比增长 0.17%，同比增长 2.63%。1-3 月 15 城二手房成交面积为 2441 万平方米，同比增长25.43%。3 月百城二手房价格环比下降 0.59%，同比下降 7.29%。1-3 月全国 300 城宅地成交面积为 4314 万平方米，同比增长 6.04%，成交楼面均价同比上升 27.50%。3 月土地溢价率为20.64%，多个核心城市刷新楼板价记录。建议关注头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展等，以及具有竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 15 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 土拍升温，核心城市“小阳春”成色足 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：地产为内需支柱，持续推荐改善房企》2025.04.08 2、《房地产：市场延续回暖态势，供需结构持续改善》2025.03.25 扫码查看更多 ➢ 新房销售：成交量稳步回升，房企表现延续分化 2025 年 1-3 月，35 城商品房累计成交面积为 3210 万平方米，同比下降 5.46%，降幅较 1-2 月收窄 0.92pct，一线城市成交面积同比增长 7.72%。价格方面，3 月百城新房价格延续上涨，环比增长 0.17%，同比增长 2.63%。3 月房企加大推盘力度，优质改善性产品供给充足，高能级城市“小阳春”成色足。房企表现持续分化，2025 年 1-3 月越秀地产、华发股份累计销售金额同比分别+41.98%、+44.77%，保利发展、华润置地、绿城中国同比基本持平。 ➢ 二手房销售：成交量高位震荡，一线城市价格较稳 2025 年 1-3 月，15 城二手房累计成交面积为 2441 万平方米，同比增长 25.43%，增幅较 1-2 月收窄 2.55pct。单月来看，3 月 15 城二手房成交面积为 1005 万平 方米，同比增长 26.46%，已连续 10 个月保持同比正增长。价格方面，3 月百城二手房价格环比下降 0.59%，同比下降 7.29%。二手房市场延续以价换量趋势，一线城市价格环比降幅较小。 ➢ 土地市场：土拍持续升温，高溢价带动量价齐升 2025 年 1-3 月，全国 300 城宅地累计成交面积为 4314 万平方米，同比增长 6.04%，增幅较 1-2 月走扩 4.57pct；累计成交楼面均价为 8107 元/平方米，同比上升27.50%。2025 年 3 月，全国 300 城宅地溢价率为 20.64%，已连续 3 个月超过 10%，北京、苏州、杭州等城市刷新城市楼板价记录。核心城市市场预期逐步好转，房企拿地积极性有所提升，优质地块土拍持续升温，成交楼面价延续上涨。 ➢ 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 展望二季度，需求端，新房或在核心城市核心项目的改善性产品带动下，延续弱复苏的趋势，二手房或延续高位震荡；供给端，土地市场持续升温，有望与新房市场形成良性循环，促进房地产市场企稳。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 -20%0%20%40%2024/42024/82024/122025/4房地产沪深3002025年04月09日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 15 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 销售端 ............................................................ 5 1.1 量：部分高能级城市迎来“小阳春”行情 ........................... 5 1.2 价：新房小幅上涨，二手房延续以价换量......................... 7 1.3 房企：销量表现持续分化，头部央国企更具韧性 ................... 7 2. 土地端 ............................................................ 9 2.1 量价：土拍市场量价齐升，多地刷新地价记录 ..................... 9 2.2 分级别：一线城市提质缩量，二线城市量价齐升 .................. 11 2.3 房企：央国企拿地积极，聚焦核心地段.......................... 12 3. 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企.......................... 14 4. 风险提示 ......................................................... 14 图表目录 图表 1： 35 城商品房累计成交面积及增速 ................................. 5 图表 2： 35 城商品房当月成交面积及增速 ................................. 5 图表 3： 35 城商品房分级别累计成交面积（万平方米） ..................... 6 图表 4： 35 城商品房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 6 图表 5： 15 城二手房累计成交面积及增速 ................................. 6 图表 6： 15 城二手房当月成交面积及增速 ................................. 6 图表 7： 15 城二手房分级别累计成交面积（万平方米） ..................... 7 图表 8： 15 城二手房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 7 图表 9： 百城新房二手房销售均价 ........................................ 7 图表 10： 百城新房二手房销售均价环比变动 ............................... 7