房地产行业2017年报、2018年1季报总结：利润增、杠杆升

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告房地产 [Table_IndustryInfo]2017 年报、2018 年 1 季报总结 超配 （维持评级） 2018 年 05 月 16 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 利润增、杠杆升  繁华历史奠定未来荣光利润增长及较好的业绩锁定性均源自 2015-2016 年的销售畅旺：①2017 年营收及净利润主要结转于 2015 年全年及 2016 年一季度的销售，2015、2016 年商品房销售额显著增长，土地成本相对较低，因此 2017 年净利润及净利润率增长明显。由于 2018 年营收及净利润主要结转于 2016 年全年及 2017 年一季度的销售，我们预计 2018 年的净利润及净利润率亦大概率显著增长；②根据已披露的主流卖方研究机构对 50 只主流地产股业绩预测（截至2018 年 5 月 8 日），2018 年 Q1 末预收款可锁定 2018 年 wind 一致预期营收业绩的 110%，较好的业绩锁定性实际上亦主要反映的是 2016 年行业的繁荣。 市场前期关注的几个财务指标ROIC：观察 Wind 给出的 2012-2017 年 ROIC 数据，在市场重点关注的地产 A 股中，新城控股持续提升，万科、保利、华侨城相对稳定，华夏幸福、阳光城有所下滑；负债率及短期偿债能力：截至 2018 年 Q1 末，板块剔除预收款的资产负债率持续攀升至历史新高，净负债率超越 2015 年 3 季度创新高，短期偿债能力自 2016 年 3 季度持续下滑并创近两年新低；少数股东权益占比：板块 2017 年末“少数股东权益占比”为 22%，比 2016 年末提升 3 个百分点，创历史新高；市场重点关注的万科、保利地产、招商蛇口等 10 家房企中，7 家高于板块水平，5 家较 2016 年末显著提升；41 家主流地产 A 股当中，约 66%“2017 年少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；销售商品、提供劳务收到现金：2017 年末，大部分主流地产股 “销售商品、提供劳务收到现金”的同比增速比 2016 年末的增速有所放缓；应收账款/营业收入：华夏幸福、中南建设 2017 年该比值分别为 31.9%、21.4%，较 2016年显著上升； 基本面及政策预判：降温延续，政策偏紧对于行业基本面和政策，我们整体上仍维持二季度策略《不疾不徐》的预判：①销售端整体仍延续此前的降温趋势，销售增速逐步走低并向优势企业传导；②库存压力不大，导致房价整体仍坚挺，局部地区上涨压力仍较大；③由于房企彼此博弈的“囚徒困境”，造成了“投资”与“销售”的背离——虽然销售增速逐渐走低，但投资短期仍偏热；④投资和房价两个指标短期仍偏热和坚挺的状况决定了市场短期内仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期。 地产 A 股策略：不疾不徐，长线长投综上所述，2015-2016 年行业小周期的繁荣为地产 A 股 2017-2018 年的利润增长奠定了良好基础，但 2017 年以来行业缓慢降温并叠加严厉调控，亦对地产 A 股的资产负债表及现金流量表或多或少产生了一定的负面影响。根据《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》，我们在 2017 年 7 月优势地产 A 股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想，做多地产龙头股》，在 2018 年 1 月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整，并在市场主流观点认为“3、4 月份地产 A 股有望走出较好行情”时，做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判，上述论断全部被市场印证。对于后市，我们维持 5月策略的观点：从相对收益角度，A 股的优势地产股很可能已进入筑底阶段，在政策较大范围转暖预期未出现前，申万房地产指数 2018 年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第 12名左右，绝对收益将随 A 股大盘共起伏，但个股行情会有所分化，这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕；就长线而言，我们继续看好招商蛇口、新城控股、保利地产、万科 A、荣盛发展、世联行、阳光城、华侨城 A、华夏幸福、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。 风险房地产行业若 2018 年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。相关研究报告： 《地产 A 股 2018 年 5 月投资策略：不疾不徐，长线长投》 ——20180507 《地产 A 股 2018 年二季度投资策略：不疾不徐》-180402 《统计局 2017 年房地产数据点评：2017 年投资增速 7%完全符合我们预期，<区瑞明地产 A股小周期理论框架>再次被印证》-180122 《房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一步解放思想，做多地产龙头股》-170630 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.21.4M/17J/17S/17N/17J/18M/18房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 繁华历史奠定未来荣光................................................................................................. 4 利润增长及较好的业绩锁定性均源自历史销售畅旺 ............................................. 4 对 2018 年业绩预测的锁定 .................................................................................. 6 市场前期关注的几个财务指标 ...................................................................................... 7 ROIC ................................................................................................................... 7 行业负债水平持续提升 ........................................................................................ 9 少数股东权益/所有者权益 ..............