房地产行业4月报：销售投资增速温和收窄，流动性紧张未缓解

地产 | 证券研究报告 — 板块最新信息 2018 年 5 月 18 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 中银证券重点推荐股票池 公司名称 代码 评级 收盘价 (人民币) 保利地产 600048.SH 买入 13.65 绿地控股 600606.SH 买入 7.26 华夏幸福 600340.SH 买入 29.40 招商蛇口 001979.SZ 买入 22.59 新城控股 601155.SH 买入 34.29 荣盛发展 002146.SZ 买入 10.41 华侨城 A 000069.SZ 未有评级 8.06 金融街 000402.SZ 未有评级 9.03 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 12.11 华发股份 600325.SH 未有评级 8.51 以 2017 年 5 月 16 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告 《房地产周刊》2018.5.7 《房地产周刊》2018.5.2 《房地产周刊》2018.4.23 《房地产周刊》2018.4.17 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title] 房地产 4 月报 销售投资增速温和收窄，流动性紧张未缓解 2018 年 1-2 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长 4.1%和 15.3%，其中，2 月单月投资增速 9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购臵充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升 4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购臵面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。 2018 年 1-4 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 7.3%和10.3%，销售面积和金额同比分别下降 4.1%和上升 5.8%，4 月单月投资增速 10.2%再度显示开发投资韧性，其中土地购臵费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面，预计影响将延续。销售方面，单月销售面积由正转负，龙头房企仍保持较高增速，中西部表现亮眼，结构性机会仍存；流动性紧张局面未缓解，国内贷款、自筹资金、按揭贷款增速均较上月回落。我们认为在融资收紧的大背景下，龙头房企销售、投资、融资等各方面优势愈发突出，人才新政落地的二线城市结构性机会较大。我们建议持续关注区域题材：粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注 REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。 支撑评级的要点  1-4 月，全国房地产开发投资额同比增长 10.3%，较 1-3 月回落 0.1 个百分点；商品房新开工面积同比上升 7.3%，较 1-3 月回落 2.3 个百分点；施工面积同比上升 1.6%，增速较 1-3 月扩大 0.1 个百分点；土地购臵面积同比下降 2.1%。4 月单月投资增速 10.2%再度显示开发投资韧性，其中土地购臵费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面，预计影响将延续。  1-4 月的商品房销售面积为 42192 万平方米，同比上升 1.3%；销售额为36,222 亿元，同比上升 9%；较上月回落 1.4 个百分点；销售均价为 8,585元/平米，同比上升 7.6%，较上月扩大 1.1 个百分点。4 月单月销售面积由正转负至同比下降 4.1%，销售金额增幅收窄至同比增长 5.8%。从区域结构上来看，中西部强于东部，三四线增速仍高于一二线。龙头销售增速显著高于行业，集中度进一步提升。行业销售增速收窄，但结构性机会仍存，我们坚持判断一线城市调控力度不减，三四线库存去化动力减弱，看好人才新政落地的二线城市，持续推荐龙头房企。  1-4 月，房地产开发企业合计资金来源为 48,192 亿元，同比上升 2.1%，较 1-3 月回落 1 个百分点。从各资金来源同比来看，1-4 月累计数据中，国内贷款同比下降 1.6%，较 1-3 月回落 2.5 个百分点；利用外资同比下降 77%，较 1-3 月收窄 1.4 个百分点；自筹资金同比上升 4.8%，较 1-3 月回落 0.3 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 2%，较 1-3 月回落 1 个百分点，其中，1-4 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 8.3%和下降 6.7%。 评级面临的主要风险  房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。 2018 年 5 月 18 日 房地产 4 月报 2 目录 房地产开发数据分析：投资及销售增速回落 .......................... 4 土地成交数据分析：成交区域性分化 .................................... 7 房地产政策分析：长效机制继续落地 .................................. 10 2018 年 5 月 18 日 房地产 4 月报 3 图表目录 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 ....................................................4 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 ................................................4 图表 3. 国房景气指数 ...................................................................................5 图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 ........................................................5 图表 5. 商品房销售额和均价走势 ................................