房地产行业第13周周报：本周新房成交面积同比转负、二手房成交面积同比涨幅收窄；土拍溢价率同环比均提升

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 4 月 2 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 金融:房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 13 周周报（2025年 3 月 22 日-2025 年 3 月 28 日） 本周新房成交面积同比转负、二手房成交面积同比涨幅收窄；土拍溢价率同环比均提升 新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积同环比涨幅均收窄；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负。40 个城市新房成交面积为 373.8 万平，环比上升 25.8%，同比下降 7.9%，同比由正转负，同比增速较上周下降了 14.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 8.3%、32.1%、28.1%，同比增速分别为-17.2%、-9.7%、5.2%。其中一、二线城市同比增速较上周分别下降了 39.3、12.0 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了 4.0 个百分点。  二手房成交面积同环比涨幅均收窄，仅一线城市同环比均保持正增长。18 个城市成交面积为 227.4 万平，环比上升 2.6%，同比上升 4.1%，同比涨幅较上周收窄了 3.9 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 1.3%、4.1%、-0.3%，同比增速分别为 30.0%、-14.3%、9.1%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了 7.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 2.9个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了 1.9 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 879 万平，环比增速为-1.0%，同比增速为-16.6%；去化周期为 14.3 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 10.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.9、10.8、44.0 个月，一、二线城市环比分别下降 0.1、0.3 个月，三四线城市环比上升 6.5 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 8.6、11.4、29.5 个月。  土地市场同环比均量价齐涨，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为 1339.5 万平，环比上升 67.1%，同比上升 87.8%；成交土地总价为 370.7 亿元，环比上升 195.4%，同比上升 369.6%；楼面均价为 2767.2 元/平，环比上升 76.7%，同比上升 150.0%；土地溢价率为13.8%，环比上升 9.8 个百分点，同比上升 13.0 个百分点。  房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 35.7 亿元，环比下降 58.4%，同比下降 81.0%（前值：-15.2%）。总偿还量为 213.4 亿元，环比上升 29.6%，同比上升 39.6%（前值：-15.2%）；净融资额为-177.7 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周下降 0.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.5%，较上周下降 2.6pct。房地产板块 PE 为 21.72X，较上周上升1.00X。  3 月百强房企销售同比增速由正转负。百强房企 3 月实现全口径销售额 3408 亿元，同比-11.1%（前值：+0.5%）；权益口径 2496 亿元，同比-10.0%（前值：+1.4%）。1-3 月百强房企全口径销售金额 7847 亿元，同比-7.3%；权益口径 5767 亿元，同比-5.1%。TOP20 房企中，3 月销售额同比增速为正的房企有：鸿荣源（凭借深圳鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云项目的热销，销售额同比+522%）、越秀地产（+58%）、电建地产（+41%）、华发股份（+29%）、保利发展（+7%）、中国金茂（+2%）、绿地控股（+2%）、滨江集团（+1%）、绿城中国（+1%）。 政策  本周，佛山发布房地产融资白名单新规，指导符合条件项目“能报尽报”，确保资金拨付“能早尽早”；深圳出台城市更新新规，加强统筹规划，审慎新增更新单元计划，清理无效项目，完善融资支持、税收优惠及安置补偿政策，推动存量项目落地；安徽发布《推动经济持续回升向好细化政策举措》，推行“房票”等货币化安置方式，引导企业建设“好房子”；青岛首批配售型保障房于 3 月 27 日启动选房，共涉及 3613 套房源；安达市、岳阳市分别公布《安达市保障性住房工作实施方案》和《岳阳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》。 投资建议  3 月以来楼市成交动能转弱，3 月百强房企销售额同比下降 11%，同比由正转负，同比增速下降 11.6 个百分点；我们跟踪的 55 城新房成交套数同比下降 4%，同比由正转负，同比增速下降 17 个百分点，22 城二手房成交套数同比增长 34%，同比涨幅收窄了 64 个百分点。可见，提振需求仍是当前房地产“止跌回稳”主基调下的首要任务。后续市场能否修复，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为 2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有