房地产行业培训框架

2025/3/27123房地产基础概念45上游产业链：（土地+原材料）土地建筑建材工程机械基础化工钢铁行业有色金属土地获取项目开工施工建设房产预售竣工交付经营管理中游产业链：（房地产开发与运营）规划设计项目报建存量交易6-9个月12-18个月24-36个月下游产业链：（地产后周期）家电家具装修增量开发阶段存量运营及交易阶段6价格需求供给人口增速/流动可支配收入/货款政策限制租赁 vs 购买企业盈利考虑资金来源限制房地产投资供需作用政策限制土地购置金额房地产建造成本土地价格土地购置面积单位成本施工面积土地：国家土地出让计划→土地供应、土地拍卖底价、土拍限定条件松紧行业景气度、融资难易和成本→房企参与土拍意愿→土拍成交价格开发节奏：土地储备、开工竣工进度对未来需求预期项目盈利测算成本因素：通货膨胀受宏观经济影响建筑材料价格受建材市场机制影响人工成本受劳动力市场影响商品房售价销售均价销售面积7服务于住宅销售长期持有资产退出“以售养租”：通过销售住宅物业获取的现金流分担商业资产的负担从拿地开发起，就为了长期持有；低融资成本培养资产收购不同类型的资产/土地，改造/建设赚取资产增值的收益低价取土地资源；订单式招商能力保证高出租率；去化能力是业务的关键支撑；可能导致高负债从拿地开始，全价值链整合运营；回报周期长；租金收入是主要来源；以持有为目的，但需委时能依靠资产证券化实现轻资产项目获取/完工后，通过改造、运营提升实现收益分享回报周期相对更短，快周转目的主要业务模式模式特点8规划设计服务土地整理基础设施建设招商引资运营维护股权投资一级土地开发低价获取土地吸引企业进驻扩大规模提供管理、咨询、融资服务取得固定投资额加成作为净利润商品房销售净利率产业发展服务费管理、咨询费用，股权投资退出盈利政府在委托开发区域内的招拍挂土地增值部分市场商品房销售变现政府在委托开发区域内的税收增加部分园区企业资金，分红、退出机制等实现的收益产业地产业务范围盈利途径盈利模式资金来源9母公司第三方新盘业委会其他物业公司存量盘物业管理非业主增值服务案场协销验房尾盘及车位代销设计咨询其他业主增值服务拎包入住经纪业务零售送货家庭维修公共空间利用母公司定价招投标高毛利招投标收购毛利率取决于获取成本10房地产行业基本面分析框架11新房二手房批准上市面积频率：月、年来源：中指院统计机构：房管局供给成交量成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局库存可售面积频率：日、月、年来源：中指院统计机构：房管局市场热度去化周期计算公式：库存/6个月移动平均销售批售比计算公式：销售面积/批准上市面积房价70个大中城市新建住宅价格指数频率：月、年来源：统计局百城房价指数频率：月、年来源：中指院二手房挂牌量频率：月、年来源：中介机构、冰山成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局暂无指标带看量频率：日、月、年来源：贝壳中原二手房指数频率：周来源：Wind统计机构：中原地产70个大中城市二手住宅价格指数频率：月、年来源：统计局百城房价指数频率：月、年来源：中指院指标成交面积库存（可售面积）WIND、中指院、克而瑞房管局统计局房管局统计局统计方法网签备案数据开发商上报数据网签备案数据开发商上报数据数据差异各省市房管局发布日度、周度数据，各机构根据各城市交易明细汇总统计月度、年度数据；统计局发布月度、年度数据。房管局口径数据一般大于统计局。口径解释 2021年下半年开始市场销售快速下滑，2022-2024年延续低迷态势。2024年1-12月全国商品房销售金额同比-17.1%（9月底以来出台多项政策支持销售快速修复，11月实现年内首次当月同比转正）。 百强房企销售整体下行，头部房企韧性相对较高。2024年1-12月，百强房企全口径销售金额同比-30%，其中TOP10同比-24%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100同比降幅均超过30 %。12-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0200004000060000800001000001200001400002020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-52023-72023-92023-112024-12024-32024-52024-72024-92024-11百强累计全口径销售金额（亿元）同比增速（右轴）020004000600080001000012000050001000015000200002500021.0721.1022.0222.0522.0822.1123.0323.0623.0923.1224.0424.0724.10商品房销售面积（万平方米）商品房销售均价（元/平方米，右）-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%21.0721.0921.1122.0222.0422.0622.0822.1022.1223.0323.0523.0723.0923.1124.0224.0424.0624.0824.1024.12年初累计同比单月同比13面积维度价格维度推出规划建筑面积：推出规划方案的“总建筑面积'成交底价政府部门出让宗地的最低对价占地面积：开发商可以用于建设的土地面积容积率：单位土地面积上允许的建筑容量土地出让金：政府收取的土地出让价款楼面价：出让金÷成交规划建筑面积成交规划建筑面积：占地面积×容积率溢价率：（成交价-成交底价）/成交底价来源中指院国土资源部、财政部统计局统计口径招拍挂招拍挂、协议出让、划拨用地开发商自主上报统计维度各类土地成交和供给数据土地供给和出让金额等开发商的土地购置面积及金额频率月度年度月度优点数据分类非常全面覆盖范围为全国——缺点仅跟踪统计300城市，统计口径只有招拍挂不详细，对实际的规划建筑面积以及成交的分类情况没有详细的披露可使用性相对最差，数据明显小于其它口径数据供给成交供需比判断土地市场景气度 土地成交及出让金收入大幅下滑。随着销售下滑导致房企现金流吃紧，拿地意愿减弱，土拍市场热度也应声下滑。2024年1-12月，全国300城宅地供应同比下滑28.8%，成交同比下滑22.9%，与之对应的地方政府国有土地使用权出让收入也同比下滑16.0%。 拿地房企以央国企和地方国资平台为主。央国企和地方平台公司拿地占比持续提升，而民企拿地快速减少，2024年10月城投拿地占比超过66%。140%10%20%30%40%50%60%70%80%2023/012023/062023/112024/042024/09城投拿地比例-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%-4000010000600001100001600002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-01202