营收下降业绩亏损，经营性现金流改善；债务压力减轻轻装上阵重回土拍市场

房地产 | 证券研究报告 — 调整评级 2025 年 3 月 26 日 600383.SH 买入 原评级：中性 市场价格:人民币 4.56 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 4.3 0.0 (0.7) 14.9 相对上证综指 1.1 (0.7) 0.0 3.5 发行股数 (百万) 4,514.58 流通股 (百万) 4,514.58 总市值 (人民币 百万) 20,586.50 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 455.52 主要股东持股比例（%） 富德生命人寿保险股份有限公司-万能H 21.69 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2025 年 3 月 25 日收市价为标准 相关研究报告 《金地集团：营收业绩齐下滑，短期现金流承压》20240423 《金地集团：业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善》20230428 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220506 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 金地集团 营收下降业绩亏损，经营性现金流改善；债务压力减轻、轻装上阵重回土拍市场 摘要：金地集团公布 2024 年年报。公司 2024 年实现营业总收入 753.4 亿元，同比下降 23.2%；归母净利润-61.2 亿元（2023 年同期为盈利 8.9 亿元）。公司 2024 年无分红计划。  公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为毛利率下降+投资收益下滑+财务费用增长+减值增加。2024 年公司总营收同比下降 23.2%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2024 年房地产项目结算面积为 396 万平，同比下降 18.6%。归母净利润为-61.2 亿元（2023 年同期盈利 8.9 亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2024 年公司投资收益-27.4 亿元（2023 年为 19.6 亿元）。3）2024 年公司财务费用 20.6 亿元，同比增长 82.9%，主要是由于资本化的利息支出减少，财务费用率同比提升了1.6 个百分点至 2.7%。4）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，2024 年公司资产与信用减值损失合计 63 亿元，同比增加 29 亿元。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2024 年末公司预收账款 340 亿元，同比下降 48.6%，预收账款/营业收入为 0.45X。  公司盈利能力显著承压。2024 年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为 14.9%、-10.4%、-8.1%，同比分别下降 2.5、13.6、9.0 个百分点。受亏损影响，公司 ROE 同比下降了 11.7 个百分点至-10.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降 2.1 个百分点至 14.1%。三项费用率同比提升了 0.6 个百分点至 9.5%。公司少数股东亏损 17.0 亿元（2023 年盈利 23.1 亿元），但少数股东损益占净利润的比重从 2023 年的 72.2%大幅下降至 2024 年的 21.8%。  公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至 2024 年末，公司有息负债 739 亿元，同比下降 20.2%。公司通过多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。公司有息负债中银行借款占比 96.3%，公开市场融资占比为 3.7%，融资成本降至4.05%，较 2023 年下降 31BP。公司短期负债占全部有息负债比重为 43.6%，同比下降 1.3 个百分点 。截至 2024 年末，公司获得各银行金融机构授信总额 2310 亿元，尚有 69%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为 60.2%，同比下降 1.8 个百分点，净负债率为 49.5%，同比下降 4.3 个百分点，现金短债比 0.71X，同比下降 0.01X，为“黄档房企”。  公司坚持以现金流为核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善。截至 2024 年末，公司合并报表中货币资金 227 亿元，同比下降 23.6%，其中受限资金为 15.4 亿元，占比 6.8%。2024 年经营性现金净流入 136 亿元，同比增长 521.2%，主要是因为往来款流出减少，销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 37.6%至 421 亿元，购买商品、接受劳务支付的现金为 208 亿元，同比下降 53.9%；同时，筹资性现金净流出 235.8 亿元（2023 年净流出 312.2 亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。公司 2024 年全年按时足额偿付共约 200 亿元的公开市场到期债务。  2024 年公司销售规模收缩，市占率下滑。2024 年公司实现合同销售金额 685 亿元，销售面积 471 万平，同比分别下降 55.4%和 46.3%；销售均价约 14533 元/平，同比下降 17.0%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为 0.7%，市占率同比下滑了 0.6 个百分点。全口径销售金额排名第 14，较 2023 年下降了 4 个名次。2025年 1-2 月实现签约销售金额 51 亿元，销售面积 32 万平，同比分别下降 52.4%和 43.9%，销售排名第 21 位，销售均价 15831 元/平，同比下降 15.0%。  2024 年谨慎拿地，2025 年年初重回核心城市土拍市场，在杭州、上海均有拿地，土地储备结构持续优化。2024年公司仅在武汉拿地 1 宗，成交总价 3.54 亿元，拿地建面 5.4 万平，楼面均价 6556 元/平，拿地强度（拿地金额/销售金额）1%，同比下降 7 个百分点。2025 年 1-2 月在杭州临平区拿地 1 宗，建面 1.63 万平，总价 1.86 亿元，权益比例 40%，楼面均价 1.14 万元/平；在上海松江区拿地 1 宗，建面 3.11 万平，总价 8.15 亿元，权益比例 9%，楼面均价 2.62 万元/平。2025 年 1-2 月公司的拿地强度提升至 20%。截至 2024 年年末，公司总土地储备（未结算的可租售面积）约 2916 万平，同比下降 28.9%，权益土地储备约 1245 万平，土储权益比例仅为 43%，同比下降 1 个百分点，其中，一、二线城市占比约 77%，一二线城市占比较 2023 年末提升 4 个百分点。  公司近两年来的投资与销售收缩，开竣工面积与结算规模同样出现下滑。2024 年公司新开工面积 101 万平，同比下降 67.7%，完成了全年新开工计划（95 万平）的 106%；2024 年公司竣工面积 992 万平，同比下降 26.1%，完成了全