房地产行业：销售增速年内首次转正，开工回暖竣工持续改善

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 销售增速年内首次转正，开工回暖竣工持续改善 报告摘要： [Table_Summary] 单月新开工增速显著回升，竣工增速持续改善。1-10 月，全国房地产开发投资完成额 109603 亿元，同比增长 10.3%，增速较 1-9 月回落 0.2 pct；2019 年 1-10 月，房地产开发企业房屋新开工面积 185634 万平米，同比增长 10.0%，增速扩大 1.4 个百分点，这是今年 4 月以来新开工累计增速首次回升。10 月单月新开工面积为 19927 万平米，同比增长23.23%，单月增速大幅上升 16.57 个百分点。同期房屋累计竣工面积54211 万平米，同比减少 5.5%，单月竣工面积增长 19.2%，大幅改善。 销售累计增速年内首次转正，单月销售均价连续回落。1-10 月商品房销售面积 133251 万平米，同比增长 0.1%，增速今年以来首次由负转正，单月销售面积为 14072 万平米，同比上升 1.94%，增速回落 0.97pct；商品房销售额 124417 亿元，同比增长 7.3%，较 1-9 月增速上升 0.2pct。10 月单月销售均价为 9185 元/平米，环比下降 116 元/平米，单月销售均价连续三月下降。东部、中部、西部、东北商品房销售面积增速分别为-2.1%、+0.6%、+3.8%、-5%，房地产销售依旧表现出较强韧性。 百城土地溢价率持续走低，单月购置面积继续回暖。1-10 月，房地产开发企业土地购置面积 18383 万平米，同比降低 16.3%，降幅收窄 3.9个百分点；土地成交价款 9921 亿元，同比降低 15.2%，降幅收窄 3.0个百分点。百城土地成交溢价率为 6.15%，为 3 月以来的最低点。随着出让土地的溢价率走低，土地价格更加理性，单月土地购置面积增速连续三月持续回暖。 到位资金增速再次回落，房贷利率换锚后稳中微升。1-10 月，房地产开发企业到位资金 145151 亿元，同比增长 7.0%，增速回落 0.1 个百分点。其中自筹资金 46996 亿元，同比增长 3.3%，增速回落 0.2 个百分点。2019 年 10 月，首套房房贷利率为 5.52%，环比增长 1bp，二套房贷款利率为 5.84%，环比增长 1bp，房贷利率已连续五月上涨。 推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、金地集团、万科 A、保利地产、华侨城 A 和招商蛇口； 建议关注：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城； 推荐物管公司：碧桂园服务、中航善达。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 万科 A 26.39 3.06 3.86 4.57 8.62 6.84 5.77 买入 荣盛发展 8.20 1.74 2.17 2.58 4.71 3.78 3.18 买入 中南建设 7.92 0.59 1.12 1.92 13.42 7.07 4.13 买入 金地集团 11.74 1.79 2.27 2.66 6.56 5.17 4.41 买入 华夏幸福 27.73 3.91 5.09 6.31 7.09 5.45 4.39 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 -9%-1%7%15%23%31%2018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10房地产沪深300 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4.76% 1.03% 4.96% 相对收益 -4.46% -5.36% -15.51% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 168 总市值（亿） 23851 流通市值（亿） 20988 市盈率（倍） 10.18 市净率（倍） 1.73 成分股总营收（亿） 23230 成分股总净利润（亿） 2061 成分股资产负债率（%） 79.06 [Table_Report] 相关报告 《东北证券房地产周报:南京出台人才新政，马鞍山限定房价跌幅》 2019-11-11 《东北证券房地产周报:海南取消落户限制，基金持仓持续回落》 2019-10-28 《房贷利率新规正式施行，龙头房企销售金九成色不减》 2019-10-14 [Table_Author] 证券分析师：张云凯 执业证书编号：S0550519080009 研究助理：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 联系人：吴胤翔 执业证书编号：S0550119080063 021-20363213 wuyx@nesc.cn 证券分析师：张云凯 执业证书编号：S0550519080009 研究助理：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 /房地产 发布时间：2019-11-15 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 13 [Table_PageTop] 行业动态报告 1. 开发投资增速小幅下行，景气指数继续回升 2019 年 1-10 月，全国房地产开发投资完成额 109603 亿元，同比增长 10.3%，增速较 1-9 月回落 0.2 pct；同期住宅开发投资完成额为 80666 亿元，同比增长 14.6%，增速较 1-9 月回落 0.3 pct，对整体开发投资完成额继续起拉动作用，占比 73.6%。 分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为 57615、22822、24588、4579 亿元，分别同比增长 8.4%、10.0%、15.7%、9.5%，增速同比变化-0.2%、0%、-0.5%、-0.4%。 2019 年 10 月份，房地产开发景气指数为 101.14，较 9 月份上升 0.06，景气度仍处于高位。 图 1：房地产开发投资完成额累计同比 图 2：住宅开发投资完成额及累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 3：开发投资：其他费用累计同比与土地购置同比 图 4：房地产开发投资：建筑工程与施工面积走势 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局