房地产行业：销售面积累计同比由负转正，投资保持韧性

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业月报 2019 年 11 月 15 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《本周住房成交量小幅回调，土地溢价率持续下探》2019.11.09 《房地产行业 2020 年策略深度报告：不悲观—供给收缩，需求维稳！》2019.11.06 《一二手房十月成交复苏，土地成交持续下探》2019.11.03 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 销售面积累计同比由负转正，投资保持韧性 [Table_Summary] 投资要点：  1-10 月数据关注点：从全国商品房销售来看，10 月销售面积同比增长 1.94%，较 9 月有所缩小，累计同比由负转正；10 月销售金额同比增幅缩小至 9.71%，累计同比涨幅有所扩大。从分线商品住宅销售情况来看，一线销售面积及金额10 月累计同比增速均与 9 月持平；二线销售面积 10 月累计跌幅收窄，且销售金额的涨幅扩大；三四线销售面积 10 月累计涨幅扩大，但销售金额 10 月累计同比增速小幅下降。全国层面来看，1-10 月各线在低基数效应下相对平稳。考虑基数和前期增速，预计行业全年增速有望再创历史新高。  1-10 月投资增速小幅下降、新开工增速有所上升。但是受低基数影响，新开工单月同比增速反弹至 23.23%。10 月单月投资同比增速相较 9 月小幅下降至8.78%。土地购臵方面，购臵面积单月同比小幅上升，累计同比跌幅收窄。我们认为，随着前期土地市场走冷、地价回归理性，房企的土地购臵意愿岁末会小幅回暖。由于当前房企融资政策仍然偏紧，我们仍预计房企持续加杠杆能力不足。伴随 4 季度后半段开始，行业基数将逐步上行，投资、新开工累计同比增速会放缓节奏，增速有所回落。  10 月房屋竣工面积同比增长 19.22%，竣工面积连续三月正增长，且涨幅相较 9月有所扩大。我们认为，竣工数据于 8 月出现明显拐点，后续单月同比增幅有望进一步扩大，累计同比跌幅有望持续收窄。  房地产投资累计同比增长 10.3%。2019 年 1-10 月全国房地产累计开发投资为109603 亿元，同比增长 10.3%，增速较 2019 年 1-9 月有小幅下降。房地产新开工面积同比增长 10.0%。1-10 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 18.56亿平方米，同比增长 10.0%，增速较 2019 年 1-9 月份升高 1.4 个百分点。1-10月商品房销售面积累计同比增加 0.1%。2019 年 1-10 月商品房销售面积 13.33亿平方米，同比增加 0.1%，累计同比由负转正。其中，住宅销售面积同比增长1.5%，办公楼销售面积同比下降 11.9%，商业营业用房销售面积同比下降14.0%。  一线销售增速不变，二线销售额小幅上升，三四线销售受低基数影响继续小幅反弹。2019 年 1-10 月一线城市商品住宅销售面积 2885 万平方米，累计同比增长 14.3%，增速与 2019 年 1-9 月持平；二线城市商品住宅销售面积 22408 万平方米，累计同比减少 0.7%，跌幅较 2019 年 1-9 月收窄 0.5 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积 91840 万平米，累计同比增长 1.6%，增速较 2019 年1-9 月上升 0.3 个百分点。  土地购臵保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-10 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 18383 万平方米，累计同比减少 16.3%，跌幅相较 2019 年 1-9 月的-20.2%缩小 3.9 个百分点。  房企融资到位资金增速小幅回落。前 10 月房地产资金来源总量达到 14.5 万亿元，累计同比增长 7.01%，增速比 2019 年 1-9 月份下降 0.11 个百分点。  投资建议：维持“优大于市”评级。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、大悦城】、成长【华夏幸福、中南建设、阳光城】、地方国资【华发股份、北京城建】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等。风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 23323238/43348/20191115 14:41 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 地产投资保持韧性，销售同比相对平稳 ........................................................................ 4 2. 行业 2019 年 1-10 月投资情况 ...................................................................................... 4 2.1 房地产投资累计同比增长 10.3% ......................................................................... 4 2.2 房地产新开工累计同比增长 10.0% ...................................................................... 5 3. 房地产累计销售面积同比增加 0.1% .............................................................................. 6 4. 1-10 月房地产资金来源总量累计同比增加 7.01% ......................................................... 8 5. 投资建议 ..................................................................................................................... 10 6. 风险提示 ..................................................................................................................... 10 信