地产行业周报：成交环比回升，关注“好房子”去化

1成交环比回升，关注“好房子”去化证券研究报告2025年3月16日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：持续关注3、4月新入市“好房子”去化表现。本周重点50城新房成交环比升5.6%，3月（截至14日）日均成交同比降29.1%。随着重点城市推盘量逐步增加，成交有望逐步改善。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向“好不好”，2024年多地出台建筑新规，随着2025年各地高品质住宅集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，短期观察3、4月“好房子”集中入市后去化表现。中期房地产市场或迎来产品革新与周期底部共振的战略机遇。当前多数“第四代住宅”主要以赠送面积、结构优化为主的“技术性创新”，尚未真正实现政府工作报告强调的"安全、舒适、绿色、智慧"四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及。未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。同时当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市或已步入筑底修复期。产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：深圳提高住房公积金贷款额度，自然资源部&财政部强调做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(3.8-3.14)重点50城新房成交1.6万套，环比升5.6%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升9.3%。3月（截至14日）重点50城新房日均成交同比降29.1%，环比升9.7%；重点20城二手房日均成交同比升140.5%，环比升37.6%。2）库存环比上升，去化周期19个月。16城取证库存9123万平，环比升0.2%，去化周期19个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行48.1亿元。2）地产股：本周房地产板块上涨0.48%，跑输沪深300（1.59%）；当前地产板块PE（TTM）36.18倍，估值处于近五年94.41%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年3月11日 自然资源部、财政部发布关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知2025年3月13日 央行完善房地产金融宏观审慎管理，健全房地产金融制度2025年3月13日 金融监管总局坚决打好保交房攻坚战，用好城市房地产融资协调机制，助力构建房地产发展新模式2025年3月16日 深圳提高住房公积金贷款额度市场运行监测4资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(3.8-3.14)重点50城新房成交1.6万套，环比升5.6%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升9.3%。3月（截至14日）重点50城新房日均成交同比降29.1%，环比升9.7%；重点20城二手房日均成交同比升140.5%，环比升37.6%。00.511.522.533.5024623.4.1 23.7.1 23.10.1 24.1.1 24.4.1 24.7.1 24.10.1 25.1.150城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.32024.52024.72024.92024.112025.12025.3新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期19个月点评：16城取证库存9123万平，环比升0.2%，去化周期19个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.4.2222.6.2422.8.26 22.10.28 22.12.30 23.3.1023.5.1223.7.1423.9.15 23.11.17 24.1.1924.3.2224.5.2424.7.2624.9.27 24.11.29 25.1.3116城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格均上行。R001上行0.85BP至1.81%，R007上行2.05BP至1.83%。截至3月14日，OMO存量（MA10）余额为8500.4亿元，较3月7日减少4559亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格均上行R007环比上行2.05BP (%)资金价格均上行（%）OMO存量（MA10）环比下行2025/3/72025/3/14涨跌幅（BP）1D1.801.810.857D1.811.832.0514D1.891.933.931M2.112.165.151D1.791.800.607D1.811.810.5514D1.871.880.91ON1.801.811.001W1.721.742.401M1.921.964.703M1.992.001.30SHIBORRDR-100-60-2020600400080001200016000200002400028000DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元)11.522.533.544.552022202320242025资料来源：Wind，平安证券研究所6资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为48.1亿元，总偿还量为64亿元，净融资额为15.9亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3381.7亿元，同比24年减少约4.77%；向后看，26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约457.7亿元。境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量010020030040050060070023-0123-0423-0723-1