从跨国比较来看我国房地产市场容量

www.lhratings.com 研究报告 1 从跨国比较来看我国房地产市场容量 联合资信 工商评级一部 冯磊 自 2022 年以来，我国房地产市场一直处于下行期。尽管自 2024 年四季度以来，一线和强二线城市市场出现了不少积极的企稳迹象，但三四线城市交易量仍未明显回升。 接下来的市场走势如何判断？要准确判断拐点是非常困难的事情，但我们可以研究部分发达国家的房地产市场，以此为基础来判断我国房地产市场的容量和周期内的高点和低谷。 我们选取了美国、日本和德国三个国家的房地产市场作为参照物，并通过 2008 年金融危机之后的交易套数作为比较的基准。通过比较我们得出结论，当 2040 年进入成熟期后，我国房地产市场容量可能为 200 多万套，具体成交量在 100-300 万套之间波动。下行的驱动力主要来自人口数量及结构的变化、商品房占比的下降、市场结构由新房为主向存量房为主的转变等。受此影响，房地产企业也需要改变经营和财务战略，以适应新的行业发展。 www.lhratings.com 研究报告 2 房地产行业经过了前几年的大起大落之后，目前好像又走到了分叉点。房企拿地热情似乎有起色，部分城市房贷利率开始上调。虽然三四线城市成交还没有回升，但不少一线和强二线城市的二手房成交量已经创出近 3、4 年新高。一二线市场回暖也带动了房企的拿地热情，根据克而瑞的数据显示，2025 年 1 月，重点监测 30 家房企单月投资金额（全口径）接近 638 亿元，同比增长 186%，显著好于去年同期。 接下来，市场是延续复苏，还是延续几年来的颓势？政策发力是否已经足够？ 短期的市场走势难以预测，但最少我们可以参考国外成熟市场，类比一下看我国的房地产市场的容量到底有多大。确定了市场容量也就是中枢，市场围绕中枢尽管有波动，我们就有了参照系，有了定量的锚，也有了分析的出发点。 一、参照样本选择 首先要确定选取哪些国家作为参照标准。我们选取美国、德国、日本作为样本。 为什么选取成熟国家作为参照系？因为我国目前来看房地产市场已经不再具有高速发展特征，正在快速进入成熟期，目前我国的大中城市无论从居民收入、人口结构还是房屋成交结构都类似于成熟市场。而上述发达国家房地产市场发育成熟，其状况可以给中国房地产市场提供较好的参考。当然上述国家房地产市场也有跟中国差异较大的地方，我们会在下文中阐述。 此外还要确定价格和成交量哪个更有可比性。价格会涉及通胀、汇率等因素，可比性较差，而成交量指标方面单位统一，可比性较强。而成交面积因为涉及到人均居住面积在不同国家差异较大的问题，因此选用套数来做跨国比较更为合理。 从数据的时间序列来说，考虑到 2008 金融危机影响，因此直接选取 2009 年以来的数据作为比较基准，基本能够覆盖一个房地产周期，不会因为房地产的周期性而导致取样偏差。 房地产行业的需求因素受很多因素影响，但从套数的角度来看，长期主要看城镇人口。因此我们从人口总数和城镇化率来计算城镇人口，以新住房成交量作为房地产市场的容量，然后计算每万人成交套数作为参考量来外推中国房地产市场的未来中枢。 考虑到中国的大国粮食安全、农业生产条件、地理条件等，中国城市化率很难达到国外的水平，我们取 75%为中国成熟期城市化率，根据联合国人口基金驻华代表处预计，2040 年中国人口预计 13.62 亿人，而《中国人口预测报告 2023 版》在中预测假设下（生育率维持在 1.1 左右的水平）预计 2040 年中国人口将为 13.13 亿人，综合两种预测，我们设定大约在 2040 年中国人口为 13.5 亿人，对应城市人口为 10.13 亿人。 www.lhratings.com 研究报告 3 二、参照样本分析 （一）美国 要做跨国比较，美国是一定绕不开的国家。作为自由资本主义的代表和第一大经济体，美国房地产市场化率很高，数据丰富齐全。中国在经济体量上已经成为第二大经济体，而且在住房市场的体制上来说，中国与美国类似，都是保障房占比很低，主要依靠市场机制解决住房供需问题的典型。同时，美国与中国相同之处还在于人口的流动性强。因此我们首先来看美国的情况。 基本数据如下： 图表 1 美国人口及新房成交情况 年份 人口（亿人） 城镇化率（%） 成交套数（万套） 城镇人口（亿人） 每万人年成交套数 2009 年 3.07 80.61 37.43 2.47 15.12 2010 年 3.09 80.77 32.13 2.50 12.87 2011 年 3.12 80.94 30.64 2.53 12.13 2012 年 3.16 81.12 36.81 2.56 14.36 2013 年 3.18 81.30 42.98 2.59 16.62 2014 年 3.21 81.48 44.00 2.62 16.82 2015 年 3.23 81.67 50.26 2.64 19.05 2016 年 3.26 81.86 56.05 2.67 21.00 2017 年 3.28 82.06 61.50 2.69 22.85 2018 年 3.30 82.26 61.40 2.71 22.62 2019 年 3.31 82.46 68.48 2.73 25.09 2020 年 3.32 82.70 83.10 2.75 30.27 2021 年 3.33 82.90 77.00 2.76 27.89 2022 年 3.34 83.10 63.70 2.78 22.95 2023 年 3.36 83.30 66.50 2.80 23.76 数据来源：wind，世界银行公开数据，tradingeconomics.com 由上表的数据我们可以得出下表： 图表 2 由美国数据计算所得中国住宅新房需求量 美国住宅成交量（套/万人） 对应中国住宅成交量（万套） 最大值 30.27 306.59 最小值 12.13 122.91 中位数 21.00 212.76 平均值 20.23 204.91 www.lhratings.com 研究报告 4 但美国人口在计入移民后仍呈正增长态势，与我国目前人口已经进入负增长区间具有较大差异。同时，美国住房金融极为发达，购房难度小于我国。同时，美国社会流动性较强，有购房能力的人群流动性高于我国，这些都是美国新房市场较我国更活跃发达的因素。 但美国作为世界大国和中国的战略竞争对手，从产业的完整性和国土面积、甚至人口（美国为发达国家中人口数量最多的国家）等来看，都与中国具有较强的可比性。 （二）日本 日本与中国最大的相似之处在于人口结构、经济结构、经济发展过程方面，也是最具有参考意义的国家。从人口来看，日本已进入深度老龄化，2023 年 9 月，日本65 岁以上老年人在总人口中所占比例达到 29.1%。而根据《中国老龄化报告 2024》，从老龄化程度看，2022 年、2023 年我国 65 岁及以上老年人口占比分别为 14.9%、15