行业深度报告：保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式

REITs 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 27 REITs 2025 年 03 月 14 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《推动基础设施领域 REITs扩围扩容，产业园区 REIT 单周表现优异—行业周报》-2025.3.9 《首单城市更新项目 REITs正式上市，REITs 市场成交规模同比增长—行业周报》-2025.3.2 《全国首单市政基础设施 REITs 正式上市，高速公路 REITs 表现持续优异—行业周报》-2025.2.23 保障房 REITs 专题报告：租赁住房 REIT 陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  租赁住房 REIT 陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式 保障房 REITs 属产权类 REITs，包含底层资产增值属性与收益现金流双重回报，P/ffo 稳定于 25-35 之间。从底层资产角度看，目前发布保障房 REITs 的各项目均属于优质资产，底层资产价值稳定的同时能保证稳定经营现金流，具有稀缺性。从资产配置的角度看，保障房 REITs 资产本身收益源于本身项目资产升值及经营收益，与股票市场及债券市场短期相关性较低，同时收入现金流存在相对可预见性，在整体收益率下行环境下，具有高性价比。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，保障房 REITs 作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。  保障性租赁房 REITs 陆续入市，发行产品市场认可度持续提升 2021 年 7 月，随着国家发展改革委发布“958 号文”，保障性租赁住房纳入基础设施 REITs 试点范围。2022 年 8 月 31 日，红土深圳安居 REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT 作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计 37.97 亿元。截至 2024 年 8 月末，统计范围内 40 只 REITs 基金中，保障房 REITs 占据 5 只，在 REIT 总市值中占据 6%。其中 2022 年下半年集中发行 4 只，中金厦门安居 REIT、红土创新深圳安居 REIT、华夏基金华润有巢 REIT、华夏北京保障房 REIT；2024 年 1 月国泰君安城投宽庭保租房 REIT 发行。保障房 REITs 登录上市后持续受到市场密切关注，多组 REIT 于发行环节，网下和网上认购倍数均突破百倍，市场对保租房 REITs 资产品类认可度持续提升。  招商基金蛇口租赁住房 REIT：优质保障房资产，稳定经营现金流 招商蛇口保租房 REIT 项目持有的基础设施项目的资产范围包括深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目以及深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。2023 年，招商蛇口保租房 REIT 项目营业收入达 8328.42万元，同比增长 4.33%，其中租赁住房租金收入 7648.24 万元，同比增长 2.91%，配套商业租金收入 106.99 万元，同比增长 224.61%，项目整体净利润 3062.01 万元，同比增长 18.17%，息税折旧摊销前利润 6327.83 万元，同比增长 3.49%。招商基金蛇口租赁住房 REIT 于评估基准日 2024 年 6 月 30 日市场价值为人民币12.46 亿元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为 19094.83 元/平方米。  风险提示：（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 -19%-10%0%10%19%29%2024-032024-072024-11沪深300中证REITs全收益相关研究报告 行业研究 行业深度报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 27 目 录 1、 保障性租赁房 REITs 陆续入市，发行产品市场认可度持续提升 ......................................................................................... 4 2、 招商基金蛇口租赁住房 REIT（180502.SZ）：优质保障房资产，稳定经营现金流 ........................................................... 6 2.1、 招商蛇口保租房 REIT 运营模式 ................................................................................................................................... 6 2.1.1、 基金整体治理结构概述 ...................................................................................................................................... 6 2.1.2、 招商蛇口保租房 REIT 管理人 ............................................................................................................................ 7 2.1.3、 招商蛇口保租房 REIT 托管人 ............................................................................................................................ 7 2.1.4、 招商蛇口保租房外部管理机构 ........................................................................................................................... 8 2.2、 招商蛇口保租房 REIT 项目基本情况 ........................................................................................................................... 8 2.2.1、 太