房地产行业点评报告：四季度销售边际企稳，全年开竣工规模明显收缩

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2025 年 01 月 19 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房二手房成交面积同比增长，新增专项债效果逐步释放—行业周报》-2025.1.12 《止跌企稳专题二：去库存的测算及未来展望—行业深度报告》-2025.1.10 《研究推进城市更新工作，存量用地加速盘活—行业点评报告》-2025.1.6 四季度销售边际企稳，全年开竣工规模明显收缩 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  12 月销售金额保持增长，四季度销售边际企稳 国家统计局发布 2024 年 1-12 月商品房投资和销售数据。1-12 月，全国商品房销售面积 9.74 亿平，同比-12.9%（前 11 月-14.3%），其中商品住宅销售面积同比-14.1%；1-12 月商品房销售额 9.68 万亿元，同比-17.1%（前 11 月-19.2%），其中商品住宅销售额同比下降 17.6%。12 月商品房销售面积和销售额分别为 1.13 亿平和 1.16 万亿元，同比分别-0.3%和+2.1%；单月销售均价同比+2.4%。分区域看，1-12 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-12.7%、-12.0%、-14.6%、-9.7%，降幅均有所收窄。2024 年 10-12 月销售面积和金额同比分别+2.8%、+1.0%，四季度销售企稳态势初显。  土地成交面积收缩，开竣工规模均不足 8 亿平 2024 年 1-12 月，全国房屋新开工面积 7.39 亿平，同比-23.0%（前 11 月-23.0%），其中住宅新开工同比-23.0%；12 月单月新开工面积 0.66 亿平，同比-22.6%。据中指研究院数据，2024 年 300 城宅地成交面积同比-23.3%，拿地收缩持续影响房企开工数据。1-12 月，房屋竣工面积 7.37 亿平，同比-27.7%（前 11 月-26.2%），其中住宅竣工面积同比-27.4%；12 月单月竣工面积 2.56 亿平，同比-30.4%。2024年地产开竣工规模分别为 2005 年和 2009 年以来最低值，规模收缩明显。  销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻 2024 年 1-12 月，房地产开发投资额 10.03 万亿元，同比-10.6%（前 11 月累计-10.4%），其中住宅开发投资额同比-10.5%；12 月单月开发投资额 0.66 万亿元，同比-13.3%，销售回款表现仍压制房企投资动力。2024 年 1-12 月，房地产开发企业到位资金 10.77 万亿元，同比-17.0%（前 11 月-18.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.1%、-11.6%、-23.0%、-27.9%（前 11 月-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4%）。受四季度销售景气度回升影响，四季度定金及预收款和个人按揭贷款同比分别-0.1%和-2.6%，房企回款资金持续改善。同时房企自筹资金降幅连续四个月扩大，房企融资环境依旧严峻。  投资建议 自 9 月底“止跌回稳”政策以来，四季度销售数据同比基本企稳，市场信心有效提振。2025 年 1 月 1-15 日 30 大中城市商品房成交面积同比-34%，伴随新政效果逐步释放，春节前销售热度有所下降，预计 1 月销售数据偏弱，市场修复持续性仍有待观察。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -24%-12%0%12%24%36%2024-012024-052024-09房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 12 月销售金额保持增长，四季度销售边际企稳 .................................................................................................................... 3 2、 土地成交面积收缩，开竣工规模均不足 8 亿平 ..................................................................................................................... 4 3、 开发投资降幅扩大，房企投资动力不足................................................................................................................................. 4 4、 销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻 ................................................................................................................. 5 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 5 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图 1： 2024 年 1-12 月商品房销售面积同比下降 12.9% ......................................................................