宏观深度研究：房地产市场新变化

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年 01 月 13 日宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]房地产市场新变化宏观深度研究最近一年走势相关报告《专项债的新变化*夏磊》——2025-1-7《2025 年房地产展望*夏磊》——2024-12-22《中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊》——2024-12-13《 转 折 点 下 的 中 国 经 济 新 平 衡 * 夏 磊 》 — —2024-12-04《近期宏观政策解读：拐点之际*夏磊》——2024-09-30《房屋养老金的国际经验——新加坡视角*夏磊》——2024-09-12《房屋养老金的国际经验——日本视角*夏磊》——2024-09-05《 新 起 点 下 的 宏 观 经 济 新 平 衡 * 夏 磊 》 — —2024-08-29《历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律*夏磊》——2024-08-25《7 月 PMI 数据点评：PMI 指数季节性回落*夏磊》——2024-08-02《三中全会哪些经济领域改革值得期待？*夏磊》——2024-07-23《如何衡量房地产对经济的贡献？*夏磊》——2024-07-03《寻找房价周期之锚——一个日本视角*夏磊》——2024-06-25《房地产与新质生产力*夏磊》——2024-04-25《开年看地产系列：一线城市房地产市场怎么走*夏磊》——2024-03-182024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024 年 10 月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研，并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。新变化一：楼市成交显著增加通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。新房市场表现如何？一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024 年 10 月深圳新房成交套数环比增长 146%，11 月环比仍保持 94%的增长幅度，12 月成交量小幅下降环比减少 16%。深圳市场呈现三个现象，一是放开限购的区域市场热度显著增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来，共诞生 4 个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。二是适用设计新规项目受购房者认可。2024 版《深圳市建筑设计规则》，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米；凸窗进深从 0.6 米增加到 0.8 米等内容，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。三是新房销售折扣陆续收回。根据调研，尽管 12 月后新房项目到访量有一定下滑，但新房折扣已经逐渐减少。北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10月新房成交套数环比增幅 53%（9 月为-39%），11 月环比小幅下降1%，12 月环比增长 9%。其中改善型住房成交增加更为明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由 2023 年10 月的 114 ㎡增长至 2024 年 12 月的 128 ㎡。上海新房成交增加，外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数环比增幅 38%（9 月为-17%）。11 月新房成交套数环比增幅 11%，新房市场成交活跃度持续提升。12 月新房成交套数环比小幅下降3%。受限购政策放松的影响，外环外的新房成交占主力，四季度外证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊》——2024-03-05《2024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023-12-25《2024 年房地产市场怎么走——需求篇*夏磊》——2023-12-21《2024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊》——2023-12-19《能生万物是春风——2024 年宏观经济形势与政策展望 *夏磊》——2023-12-17《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊》——2023-09-25《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》——2023-04-03《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》——2022-06-23《再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值* 夏 磊 》——2022-05-29《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏环外新房成交量占比全市的 79%。广州因限购放开彻底，新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购，10 月新房成交套数同比增幅 59%（9 月为-24%），环比增幅 119%（9 月为 1%）。11 月优化户籍迁入管理规定，拟增加购房落户，新房成交套数同比增幅 72%，环比增幅-26%，12 月同比、环比分别为 82%、44%。环深的四线城市新房市场同步回温，楼市反弹力度远低于深圳。以调研的惠州大亚湾开发区板块为例，该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。2024 年 10 月国庆期间，新房市场与深圳同步升温，但 11月成交与到访情况同步下滑，楼市反弹力度远低于深圳。二手房市场回温更显著。深圳二手住宅成交量处于高位。根据深房中协统计，深圳 2024 年四季度月均成交超 8000 套，12 月成交量创近 47 个月以来新高，回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据调研，12 月实时成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平，表明经历需求集中释放后，市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量 17367 套，同比增幅 63%（9 月为-6%），环比增