房地产行业：我国有多少存量房地产土地库存？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 我国有多少存量房地产土地库存？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 1 月 05 日│中国内地 动态点评 土地“收储”去化市场隐性库存，推荐城投公司及头部房企 存量土地收购与盘活有望在增加房企资金流动性，减轻新房隐性供给压力，促进地产市场企稳等方面发挥作用。我们认为地方政府优先针对体系内城投公司的闲置土地或存量房进行收购、置换或调整规划，阻力相对更小，因此优先推荐城投公司；同时在核心城市具备充沛土地储备的头部房企与物管公司亦将受益于土地“收储”政策与行业筑底企稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。 我国处置“闲置土地”思路变迁：从“集约用地”到“盘活存量” 作为房地产市场发展的伴生物，我国闲置土地的问题由来已久。过去我国政策目标更多聚焦于规范市场行为，促进节约集约用地。主要手段包括：延长开发期限、调整规划、置换土地，征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权等。此轮闲置土地处置的思路与上轮有所不同，或是建立在“严控增量、优化存量”之上。目前我国土地市场供求关系出现一定逆转，部分房企出现一定资金压力，行业进入主动去库阶段，相应的存量闲置土地盘活的目标也更聚焦于改善土地供求关系，增强地方政府与企业资金流动性上。 我国有多少存量房地产土地库存？ 根据我们测算，截至 2024Q1，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到 12.6 亿平。若根据我们团队对于 2025 年全国新开工面积的测算（6.03亿平）为基数进行计算，可供新开工的周期约为 2.09 年。但考虑到部分“闲置土地”的地段和资质不佳，实质开发价值较低，因此简单按新开工面积去计算去化周期参考意义有限，加之部分土地可能面临开工后又停工，各地的实际闲置土地库存压力可能更大。从存量闲置土地的时间分布来看，2020年起闲置土地数量有较为明显的增长，而从空间分布来看，重庆、云南、辽宁、宁夏、青海的土地库存压力或相对更大。 未来关注处置“土地库存”的配套资金落地 土储专项债是较为成熟的推进土地收储的配套资金制度，2017 年启动是为了解决土地储备资金来源问题，当时主要聚焦于土地一级市场的收购与整理，累计发行规模达到 1.39 万亿，而本次土储专项债重启后或更多集中在二级市场“回收”熟地，2024 年 11 月以来已经有多个城市在积极申报土地专项债。当前我国存量闲置土地规模较大，靠市场消化需要较长时间，且部分土地库存开工必要性较低，需要依靠中央或地方来推动回收与盘活，后续需要关注相关资金的落地，除了土地专项债，央行曾提及，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持，后续亦可关注此类增量政策的落地情况。 风险提示：测算和实际的误差风险，地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (22)(4)143149Jan-24May-24Sep-24Dec-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 我国处置“闲置土地”思路变迁：从“集约用地”到“盘活存量” “闲置土地”的问题由来已久 我国“闲置土地”是房地产市场发展的伴生产物。本世纪之初，我国城镇化率较低，房地产行业发展刚刚起步，部分建设用地或因企业原因（如囤地待涨），或因政府原因（如规划变更）变为闲置土地。因此我国出台了一系列政策以解决闲置土地问题，促进节约集约用地。 1994 年，《中华人民共和国城市房地产管理法》即规定“超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”1999 年，为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地，国土资源部制定《闲置土地处置办法》，对于闲置土地的认定，处置方案，再利用等方面进行规范。2008 年，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，指出要严格执行闲置土地处置政策。2012 年，《闲置土地处置办法》修订并执行至今。 图表1： 闲置土地处置的政策脉络 资料来源：中国政府网，华泰研究 针对闲置土地已经有成型的处置办法 根据最新《闲置土地处置办法》，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满 1 年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足 1/3 或者已投资额占总投资额不足 25%，中止开发建设满 1 年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。2024 年 5 月出台的《关于实施妥善处置闲置存量土地若