【每周经济观察】一线城市二手房交易有所降温

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 每周经济观察 2025 年 01 月 13 日 【每周经济观察】 一线城市二手房交易有所降温 ❖ 核心观点：本文关注近期的二手房市场：1）需求端，关注二手房成交，整体而言，1 月前 11 日，17 城二手房日均销售面积，较 12 月环比下降 6%，其中一线城市降幅更大，不论是面积口径还是套数口径，降幅均在 20%-30%，且这一降幅难以用季节性解释，在地产销售较好的年份，当年 12 月的销售热度通常能够延续至次年 1 月。2）供给端，关注二手房挂牌量指数，从最新数据看，2024 年 12 月，全国二手房挂牌量指数环比-0.5%，一线城市降幅更大，北上广深分别-2.4%、-2.3%、-1.0%、-2.4%。 ❖ （一）需求端，二手房成交放缓，一线降幅更大 1 月前 11 日，17 城二手房日均成交 39.7 万平，2024 年 9-12 月分别为 24.3、29.1、34.1、42.2 万平，成交热度似乎有所消退。 从典型城市来看： 北京，1）套数口径，2025 年 1 月前 11 日，北京二手房日均成交 501 套、环比-28%，已回落至荣枯线 500 套/日附近，此前，2024 年 9-12 月分别为 446、560、625、695 套。2）面积口径，1 月前 11 日日均成交 4.7 万方、环比-28%，2024 年 9-12 月分别为 4、4.9、4.6、6.5 万方，即从成交面积来看，二手房成交已经低于 10 月政策加力之初。 上海，1）套数口径，2025 年 1 月前 11 日，上海二手房日均成交 750 套、环比-22%，仍高于 500 套/日的荣枯线，但较此前已有较大幅度回落，2024 年 9-12 月分别为 531、786、902、958 套。2）面积口径，1 月前 11 日日均成交 6.2万方、环比-24%，2024 年 9-12 月分别为 4.3、6.3、7.3、8.1 万方, 二手房成交面积已经低于 10 月政策加力之初。 深圳，1）套数口径，2025 年 1 月前 11 日，深圳二手房日均成交 217 套、环比-21%，仍高于 167 套/日的荣枯线，但较此前已有较大幅度回落，2024 年 9-12 月分别为 109、204、245、275 套，2）面积口径，1 月前 11 日日均成交 2.2万方、环比-21%，2024 年 9-12 月分别为 1.1、1.9、2.3、2.8 万方, 二手房成交面积略高于 10 月，但低于 11 月、12 月。 广州，二手房成交数据缺失，从新房交易的数据看，1）套数口径，1 月前 11日日均成交 265 套、环比-26%，2024 年 9-12 月分别为 165、338、258、360套；2）面积口径，1 月前 11 日日均成交 2.8 万方、较 12 月环比-28%，2024年 9-12 月分别为 1.8、3.6、2.8、3.8 万方,成交面积为近 3 月最低。 销售回落是否是季节性原因？解释力不强。一是，在地产销售较好的年份，当年 12 月的销售热度通常能够延续至次年 1 月，典型的，如 2020 年末，2020 年12 月，17 城二手房日均销售面积为 25 万方、2021 年 1 月前 11 日，进一步上行至 27.7 万方。二是观察历年 12 月、次年 1 月前 11 日的日均成交面积，从近 5 年数据看（除 2020），1 月成交面积回落的胜率是 2/5，也即，季节性不能解释 1 月二手房销售的回落。三是观察同比读数，从 17 城数据看，2025 年 1月前 11 日日均成交面积 39.7 亿平、同比 59.7%，较 2024 年 12 月的 42.2 亿平、67.1%有所回落。重点城市方面，北京日均销售面积同比增速从去年 12 月的 73%大幅下滑至 1 月前 11 日的 44%，上海、深圳同比增速均有回落。 ❖ （二）供给端，挂牌量小幅下滑，一线降幅更大 关注全国二手房挂牌量指数，2024 年 12 月周度均值为 45.7 点，较 2024 年 11月下降 0.5%，二手房挂牌量有所下降。从四个一线城市看， 12 月挂牌量均较11 月有所下降，北上广深分别为-2.4%、-2.3%、-1.0%、-2.4%。 ❖ （三）价格端，全国二手房价降幅收窄、一线房价初步止跌 关注统计局公布的 70 城二手房价指数，近期降幅有所收窄，2024 年 9-11 月环比分别为-0.9%、-0.5%、-0.3%，其中一线城市由跌转涨，9-11 月环比分别为-1.2%、0.4%、0.4%。从最新数据看，参照中指公布的百城二手房价指数，12 月房价降幅进一步收窄，12 月环比-0.53%、11 月为-0.57%，4 个一线城市，房价均进一步改善，北上广降幅收窄、深圳房价环比上涨 0.05%。 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com 执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】美联储的经济预测准不准？——海外周报第 74 期》 2025-01-06 《【华创宏观】消费品换新，如何“跨年”？——每周经济观察第 1 期》 2025-01-06 《【华创宏观】欧元区经济放缓的三个原因——海外周报第 73 期》 2024-12-30 《【华创宏观】地方两会“预告”——每周经济观察第 50 期》 2024-12-29 《【华创宏观】央企回顾：投资增速有所放缓——每周经济观察第 49 期》 2024-12-22 华创证券研究所 每周经济观察 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 ❖ 每周经济观察： 1、景气向上： 1）华创宏观 WEI 指数有所回升。截至 1 月 5 日，该指数为 3.44%，较去年 12月 29 日的 2.68%上行 1.16 个点，较去年 9 月 29 日的低点 2.56%高 1.36 个点。同 9 月底相比，同比增速仍然回升的分项涉及：地产销售（商品房成交面积）、服务消费（电影票房）以及基建（沥青开工率）。同比增速持平甚至回落的分项涉及：外需（BDI）、工业生产（钢厂线材产量、PTA 产业链负荷率、秦皇岛煤炭吞吐量）等领域。 2）非耐用品消费：快递揽收增速上行。2024 年 12 月 30-1 月 5 日，快递揽收量同比+42.4%。12 月 2 日至 29 日，快递揽收量同比+32.6%。 3）外贸：运量回升。我国监测港口集装箱吞吐量回升。1 月 5 日当周，我国监测港口集装箱吞吐量环比+7.6%，前值为-3.6%。 2、景气向下： 1）出行链：地铁、航班增速小幅回落。地铁，1 月前 10 日，67 城地铁日均客运量 7801 万人，同比-1.4