餐饮旅游行业：酒店提价的供给端压力分析，写字楼改造

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告行业深度研究报告 餐饮旅游 酒店提价的供给端压力分析：写字楼改造 行业评级 推荐 评级变动 维持事项 酒店行业经历一年复苏，入住率基数提高，参考北美市场经验，平均房价提升将长期成为 RevPAR 增长的主要驱动因素。酒店行业具有强顺周期性，而有限服务型酒店规模增长不依赖新增固定资产建设，可由其他存量物业转换而来。在可能转化为酒店的其他物业形态当中，写字楼是比较受重视的一种，因为物业框架结构接近，相对容易改造，改建周期一般为 6~9 个月。近几年一二线城市出现部分写字楼空置，而酒店相对于写字楼而言，对核心区位的要求不高，将空置的写字楼改造为高景气度的中端酒店，对业主而言是一个备选考虑。 主要观点 1.高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型由于供需失衡，我国大部分二线城市甲级写字楼空置率已达到 30%以上；而对物业条件要求与写字楼类似的中端酒店日趋繁荣，入住率持续增加，双方市场差异必然驱动低出租率、盈利困难的写字楼向中端酒店转型。 以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到：理想经营条件下，单位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的 1.3 倍左右；考虑 2000 万左右的资本投入，出租率 60%以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。 2. “写改酒”对中端酒店供给侧的影响受物业条件、所处区位等条件限制，假设当前甲级写字楼空置面积中， 50%可转化为中端酒店，以每间客房（含公摊）的建筑面积为 45 ㎡的标准测算，可改造写字楼物业占存量中端连锁+三星酒店的比例不超过 20%，参考 16/17年中端酒店供给增速，可转换写字楼存量对供给端影响较小。传统写字楼业主缺乏酒店运营管理经验，转型时更倾向寻求与品牌方的合作，新增供应将促进酒店市场进一步向龙头集中。 3.投资建议看好行业集中度加强及长期提价空间，持续推荐首旅酒店、锦江股份。 考虑淡季改造及 CRS 预订率提高，我们调整首旅酒店 2017~2019 年归母净利润预测为 6.23/9.02/12.03 亿元，EPS0.76/1.11/1.47 元（原 0.83/1.08/1.35元），当前市值对应 38/26/20 倍 PE；锦江股份归母净利润为 9.0/10.21/11.3亿元，EPS 为 0.94/1.07/1.18 元，当前市值对应 35/31/28 倍 PE；均维持“推荐”评级。 4. 风险提示商旅需求低于预期，酒店行业增速低于预期 证券分析师：王薇娜 执业编号：S0360517040002 电话：010-66500993 邮箱：wangweina@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 首旅酒店 600258 推荐 锦江股份 600754 推荐 《华创社服周报：中国国旅站上千亿市值》 2018-02-05 《餐饮业 2017 年综述：一升两降，存量受益》 2018-02-07 《华创社服周报：峨眉山 A 年报符合预期，看好优质白马超跌反弹》 2018-02-11 -12%2%15%28%17/02 17/04 17/06 17/08 17/10 17/122017-02-13～2018-02-09 沪深300 休闲服务 相关研究报告 行业表现对比图(近 12 个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 餐饮旅游 2018 年 02 月 12 日 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目录 一、酒店行业现状 ................................................................................................................................................ 5 （一）所处周期现状：17 年强势复苏，由 OCC 驱动转向 ADR 驱动 ............................................................. 5 1、华住酒店 .............................................................................................................................................. 5 2、如家酒店 .............................................................................................................................................. 6 3、锦江股份 .............................................................................................................................................. 6 （二）发展前景预判：上升动力换挡，ADR 具备长期上涨空间 ..................................................................... 7 二、当前供需特征 ................................................................................................................................................ 9 （一）我国酒店市场供求关系........................................................................................................................ 9 （二）中端酒店的供给侧变化........................................................................................................................ 9 1、低基数快速增长，行业集中度提升........................................................................................................ 9 2、供给来源分析：写字楼可能提供重要增量 ........................................................................................... 10 三、写字楼改造酒店的综合分析 ........