房地产行业2025年度策略报告：回稳坚决，化债与新生

行 业 研 究 2024.12.16 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 年 度 行 业 策 略 报 告 回稳坚决，化债与新生——房地产行业 2025 年度策略报告 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 233 总股本(亿股) 8,387.77 销售收入(亿元) 32,321.20 利润总额(亿元) -9,193.44 行业平均 PE -54.71 平均股价(元) 5.49 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 政策复盘：止跌回稳信心坚决，政策加码方向明确。“止跌回稳”是中央层面的首次表述，对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517 会议后，地产政策频出：①中央明确启用专项债支持收储/回收闲置用地；②全面取消房贷利率下限，截至 12 月 15 日除北上深外，其余城市已基本取消房贷利率下限；③存量房贷利率下调平均降幅 50BP；④广州全面松绑限购；⑤鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准；⑥税费优化正式落地。政策态度积极，楼市企稳信号明确，但止跌回稳仍需财政力量发力，城中村改造与四代宅有望促进需求不断释放，同时一线城市限购/首付比/房贷利率等方面优化空间仍存，更多政策值得期待。 量价表现：量价调整到位，支撑不断显现，量升价稳趋势有望延续。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024 年全年商品房销量预计为 9.5 亿㎡，较 21 年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11 亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024 年二手住宅销售面积预计达 7.8 亿㎡（yoy+10%，较 22 年销量翻倍）。此外近年来各地政府开始调整建筑规范，推动第四代住宅加速落地，显著促进改善需求充分释放，无需对住房需求太过悲观；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价跌幅已然有限，已逐步回归合理估值，楼市量价企稳具备基础。 债务化解：重组、化债进展不断，部分民营房企逐步走出债务泥潭。百强房企累计偿债高峰为 2024 年，境内外债合计待偿规模约 4.5 万亿，偿债高峰已过。从房企信用类型看：①以金科股份、融创中国等房企为代表的暴雷房企整体重整工作近期均取得了较大进展，行业加速出清；②以新城控股、金地集团等房企为代表的曾面临偿债压力的民营房企，已成功度过了 2021-2024 年的偿债高峰期，后续偿债压力较小，整体风险较为可控，弹性较大，开发业务有望回归正常经营；③以保利发展、招商蛇口等房企为代表的稳健央国企三道红线持续维持绿档，剔预资产负债率不断优化，有望率先穿越周期。 商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期。截至 2024 年 5 月，我国城镇人均购物中心面积约 0.6 平方米，整体购物中心增量开发空间已较小，我国商业地产市场已进入存量时代，行业格局相对稳定。其中市占率居前的商业品牌在定位与战略上各不相同，相互竞争程度有限，伴随行业步入存量时代，各家房企旗下的商业板块有望持续贡献稳定的经营性现金流。其中新城控股旗下吾悦广场深耕下沉市场，三四线城市消费更加活跃，吾悦广场在下沉市场也同时具备绝对优势，在大力提振消费的定调之下，新城控股有望受益于吾悦广场持续稳定的经营性现金流，资金链风险陆续消除，估值不断修复。 2025 展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复。①新房销售端：2025年预计销售仍将承压，但销售降幅或将显著收窄，中性假设下预计 2025 年商品房销售面积为 8.88 亿㎡（yoy-7.1%）；②投资端：在严控增量的政策导向下，2025年相关指标或仍将下滑，中性假设下我们预计 2025 年房地产开发投资完成额或为9.14 万亿元（yoy-8.4%）。③二手端：中性假设下我们预计 2025 年二手住宅成交或为 8.4 亿㎡（yoy+8.3%）；2025 年住宅总成交或为 15.9 亿㎡（新房住宅+二手住宅），对应同比为+0.8%，相较 2024 年几乎持平。 投资建议：楼市量价充分调整、支撑显现，止跌回稳定调下政策或持续加码，重点关注商业地产新城控股、二手房中介我爱我家。标的建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -29%-18%-7%4%15%26%23-12-16 24-2-2724-5-1024-7-2224-10-3 24-12-15房地产沪深300房地产 年度行业策略报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 政策复盘：止跌回稳信心坚决，政策加码方向明确。 .................................................. 6 1.1 首提“止跌回稳”意义重大 ................................................................. 7 1.2 限制性政策几乎全部取消，鼓励性购房政策持续出台 .......................................... 10 1.3 税费优化正式落地，一线城市取消普宅标准 .................................................. 15 1.4 收储存量房加速推进，资金支持不断加大 .................................................... 16 1.5 回收闲置用地可行性更高，后续资金支持规模可期 ............................................ 18 1.6 城中村改造稳步推进，内需将获显著补充，供需结构有望优化 .................................. 22 2 量价表现：量价调整到位，支撑不断显现，量升价稳趋势有望延续 ..................................... 23 2.1 量不悲观，新房或已超调，二手韧性较强 .................................................... 23 2.2 住宅换代释放可观需求，四代宅引导改善客回流 .............................................. 28 2.3 房价充分调整，已接近合理估值 ............................................................ 35 3 债务化解