中国房地产行业2025年展望:触底在望(摘要)
在中国房地产市场低迷步入第五个年头之际,我们展望了房地产行业的前景,归纳为如下三点: 1) 得益于过去几周中国最高层宣布的一揽子综合协同放松政策(详见相关报告),当前房地产市场的螺旋式下降终于迎来了回稳拐点。政府已明确将力促房地产市场止跌回稳作为本轮政策放松的关键目标。因此,我们认为,当前形势与以往相对零散的政策放松不可同日而语; 2) 具体而言,这是本次房地产市场低迷以来政府首次表明,去库存努力不仅限于将预售房竣工风险降到最低并减少可售库存,政府还计划可能通过发行地方政府专项债券来解决闲置在建和未开发土地问题。我们预计,如果全部建成,到2024年底未售出房地产库存将达到约人民币93万亿元(合13万亿美元),相当于2025年预期GDP的67%、2023年中国家庭财富的13%,而相比之下,2024年房地产销售预测不到人民币9万亿元。我们认为市场不太可能解决如此严重的库存过剩及总负债问题(不包括预售款,截至2024年底为人民币59万亿元),并认为房价可能面临再下跌20-25%(约相当于此前峰值的一半)或更大幅度的风险。我们认为,政府逐步实施去库存将为未来几年房地产市场的走稳前景提供更理想的可预见性。 3) 我们2025-2027年行业的基本预测是基于政府将额外提供人民币8万亿元财政支持的假设(合1.1万亿美元,相当于5.8%的2025年GDP预测)而得出: 房价将在2025年底前后企稳,预计2027年平均房价同比上涨2%; n2027年一手房销售将稳定在人民币8万亿元左右,约为峰值的40%; n2027年新开工将稳定在峰值水平的20%,为房地产投资在2028-2029年最终回到n稳定状态铺平道路。 我们认为,额外的刺激措施(人民币8万亿元)加上通过市场对库存14万亿元的消化(自2024年底的66万亿元),将有助于提供足够的流动性来填补2024-2027年期间平均3.2万亿元的行业资金缺口,并确保竣工如期推进,行业杠杆率从2025年底的80%回到约70%。倘若没有这样的刺激措施,我们认为房地产市场的低迷态势可能再持续三年。 关注重点:1)财政刺激措施的金额将在10月底/11月初宣布,可能包括地方政府在住房去库存方面的预期支出明细;2)新房找房热度指数,用以衡量成交量回升的可持续性;3)一线城市平均房价。我们认为,一线城市平均房价的回升将早于中国其他地区,因为一线城市基本面更为强劲而且与股市表现呈正相关。我们认为,这将有助于证券研究报告 Research | Equity 王逸, CFA +86(21)2401-8930 | yi.wang@goldmansachs.cn 高盛(中国)证券有限责任公司 李薇 +86(21)2401-8926 | vicky.li@goldmansachs.cn 高盛(中国)证券有限责任公司 徐时 +86(21)2401-8929 | shi.x.xu@goldmansachs.cn 高盛(中国)证券有限责任公司 景恺彦 +86(21)2411-8092 | kaiyan.jing@goldmansachs.cn 高盛(中国)证券有限责任公司中国 房地产 2025年展望:触底在望 (摘要)2024年10月22日 | 6:21PM CST 高盛与其研究报告所分析的企业存在业务关系,并且继续寻求发展这些关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息,见信息披露附录,或参阅www.gs.com/research/hedge.html。 由非美国附属公司聘用的分析师不是美国FINRA的注册/合格研究分析师。 2131d4eaf4cb4d50b1d51c8af07b64b4PM summary 4 Households’ deleveraging to continue in 2025E but gradually stabilize in 2026E-2027E 7 Industry deleveraging: government inventory reduction remains key 10 How much fiscal stimulus might be needed? 12 Secondary market: rising supply to drive moderate volume growth, prices to stabilize after 2025E 13 Primary market: constructions/property FAI still on a downward trend 15 Key risks - where are we now vs. prior cycles 21 Appendix I: Housing market supply and demand analysis 32 Appendix II: Refreshed industry funding gap estimate 37 Appendix III: Current government easing package vs. 2014-2015 downcycle 38 Appendix IV: Negative feedback loop: How might it form? 39 信息披露附录 42 2024年10月22日 2Goldman Sachs中国 房地产目录 2131d4eaf4cb4d50b1d51c8af07b64b4提振市场人士对于未来房价更全面回升的信心。 *全文翻译随后提供2024年10月22日 3Goldman Sachs中国 房地产 2131d4eaf4cb4d50b1d51c8af07b64b4PM summary Policy support till date still insufficient to stop the downward spiral... As of today, the China government has provided the following funding support to the primary housing market/developers: Rmb300bn relending quota from PBOC for local SOEs to buy completed but unsold inventory, and targeted Rmb4tn credit lines for project construction/completion by end-24 as a “whitelist” program. In our view, the scale of support has been insufficient and has faced execution challenges to stop the current downward spiral. Without further support, we estimate 1) as
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