房地产行业第48周周报：本周新房二手房同环比均改善，11月百强房企销售同比增速由正转负

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 12 月 3 日 强大于市 相关研究报告 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 48 周周报（11月 23 日-11 月 29 日） 本周新房二手房同环比均改善，11 月百强房企销售同比增速由正转负 新房成交面积同环比涨幅均扩大。二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积同环比涨幅均扩大，政策效果持续显现。 40 个城市新房成交面积为 421.3万平，环比上升 34.2%，同比上升 19.3%，同比涨幅较上周扩大了 10.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 12.7%、49.2%、27.0%，同比增速分别为 0.2%、37.7%、6.8%，其中一线城市同比涨幅较上周收窄了 34.5 个百分点；二线城市同比涨幅较上周扩大了 30.0 个百分点；三四线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了 26.7 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大，政策效果持续显现。18 个城市成交面积为 206.5 万平，环比上升 6.9%，同比上升 15.9%，同比涨幅较上周扩大了 11.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 21.2%、0.2%、7.7%，同比增速分别为 77.9%、-12.8%、-15.1%。其中一线城市同比涨幅较上周扩大了 28.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 4.1 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 1.4 个百分点。  新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9425万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-9.7%；去化周期为 15.4 个月，环比下降 0.7 个月，同比下降 2.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.5、12.3、48.0个月，环比分别下降 0.5、0.8、1.7 个月，同比分别下降 1.0、3.6、12.3 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率环比下降，同比上升。百城成交土地规划建面为 2729.1万平，环比上升 2.5%，同比下降 25.5%；成交土地总价为 807.5 亿元，环比下降 4.9%，同比上升 29.6%；楼面均价为 2959 元/平，环比下降 7.2%，同比上升 73.8%；土地溢价率为 1.30%，环比下降 1.5 个百分点，同比上升 0.5 个百分点。  房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为 116.0 亿元，环比下降 43.6%，同比上升 42.9%（前值：36.2%）。总偿还量为 154.5 亿元，环比上升 166.5%，同比上升 58.7%（前值：-44.0%）；净融资额为-38.5 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 3.1%，较上周上升 3.9pct，房地产行业相对收益为 1.8%，较上周下降 0.01pct。房地产板块 PE 为 22.96X，较上周上升 0.82X。  本周克而瑞公布 11 月百强房企销售数据。百强房企 11 月单月全口径销售同比由正转负。百强房企 11 月单月实现全口径销售额 3860 亿元，同比-9.3%（前值：+5.4%）；1-11 月累计销售额 3.71 万亿元，同比-32.9%（前值：-34.8%）。TOP20 房企中，11 月单月销售额同比增速为正的房企有：保利置业（+72%）、华发股份（+46%）、中海地产（+31%）、华润置地（+7%）、中交房地产（+1%）。1-11 月累计销售额同比增速为正的房企有：保利置业（+3%）；同比降幅较小的房企有：中海地产（-6%）、绿城中国（-12%）、中国铁建（-14%）、华润置地（-20%）。 政策  本周，多地在公积金贷款政策方面进行调整优化。韶关、兰州、重庆优化“商转公”贷款业务，进一步缓解购房压力；广州提高住房公积金贷款额度，从“一人”和“两人或两人以上”最高 70、120 万元的额度提升至 80、160 万元，二孩及以上家庭可在最高额度上上浮 40%。 投资建议  当前行业大方向向好较为明确，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。对于地产板块的投资机会来说，短期内国内地产行情将主要依据于基本面数据的修复，我们认为需重视地产板块的投资机会。  现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、万科 A、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、建发股份、城投控股、建发国际、华发股份。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 12 月 3 日 房地产行业第 48 周周报（11 月 23 日-11 月 29 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手