房地产行业动态点评：普宅成过去时，降税促流通

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 普宅成过去时，降税促流通 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 18 日│中国内地 动态点评 上海新政点评：普宅成过去时，降税促流通 11 月 18 日，上海市住建委联合上海市房管局、财政局以及税务局发文，取消普通住宅以及非普通住宅标准。新政贯彻 926 政治局会议以来围绕“止跌回稳”目标的政策组合拳，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，积极支持市场需求。9 月底以来，随着政策的积极表态，市场开始转暖，一线城市市场信心走向修复通道，政策的持续落地有望稳固市场修复态势，促进一线城市率先回稳，进而带动全国市场预期改善，推动行业整体企稳。 响应贯彻“四个取消”，普宅标准已成过去时 10 月 17 日的住建部会议上，地产政策组合拳被归纳为“四个取消”、“四个降低”、“两个增加”。普宅标准的取消即其中一个方面。实际上在 9 月 29日上海出台的地产新政已经提出要“及时取消普通住宅标准”。本次政策是存量政策的落地，将于 12 月 1 日正式生效。 交易税费显著下行，促进改善需释放及二手房流通 调整前，上海普宅标准为建面 144 平及以下、五层及以上多高层住房。调整后，与普宅一样，非普宅也可享受税费减免，变化在于：1. 不满五或不唯一住宅，个税减半。个税税基为税务核定价减增值税，原来的税率为 2%，新政后下调为 1%；2. 增值税满 2 免征（调整前满 2 需就增值部分以 5.3%的税率缴纳）。此外，随着全国契税政策调整，上限由 3%下调至 2%，调整幅度最大的是面积小于 140 平的二套房，契税从 3%直接降至 1%。假设一套二手房为满 2 不唯一的非普宅，成交增值率 30%，新政后可节省的税费占成交价的比例达 3%-4%。一系列政策侧重于改善需释放以及二手房流通。 政策持续落地，是市场维持活跃度的稳定剂 10 月全国销售面积及销售金额均实现大幅收窄，从高频数据显示，11 月以来热度还在持续。1-15 日，54 城新房销售面积同比+12%，其中一线+54%，二线+5%，三线-5%。26 城二手房成交面积同比+25%（10 月+15%），其中一线+66%，二线+13%，三线+38%。我们认为政策持续落地有望延续市场信心，为行业尽快回稳增加砝码。 投资建议 重点推荐：1） A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股； 2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展； 3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。 (33)(17)(1)1531Nov-23Mar-24Jul-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 5.04 6.61 12,749 0.16 0.22 0.49 0.59 31.50 22.91 10.29 8.54 城建发展 600266 CH 买入 5.74 8.45 11,915 0.27 0.49 0.65 0.70 21.26 11.71 8.83 8.20 滨江集团 002244 CH 买入 9.18 12.35 28,563 0.81 0.90 0.95 0.98 11.33 10.20 9.66 9.37 招商蛇口 001979 CH 买入 10.92 13.20 98,944 0.70 0.61 0.66 0.72 15.60 17.90 16.55 15.17 建发股份 600153 CH 买入 10.26 12.37 30,237 4.45 1.03 1.37 1.63 2.31 9.96 7.49 6.29 新城控股 601155 CH 增持 13.89 15.83 31,331 0.33 0.33 0.34 0.36 42.09 42.09 40.85 38.58 建发国际集团 1908 HK 买入 14.24 17.98 28,725 2.29 2.32 2.54 2.43 5.75 5.68 5.19 5.42 越秀地产 123 HK 买入 5.91 6.60 23,790 0.79 0.75 0.80 0.91 6.92 7.29 6.83 6.01 华润置地 1109 HK 买入 23.90 30.60 170,429 4.40 3.72 3.74 3.91 5.02 5.94 5.91 5.65 中国海外发展 688 HK 买入 13.56 16.18 148,413 2.34 2.15 2.12 2.04 5.36 5.83 5.