宏观观察2024年第51期(总第562期)：房地产政策效果评估及市场前景展望

Ω 中银研究产品系列 ● 《经济金融展望季报》 ● 《中银调研》 ● 《宏观观察》 ● 《银行业观察》 ● 《国际金融评论》 ● 《国别/地区观察》 作 者：周景彤 中国银行研究院 叶银丹 中国银行研究院 电 话：010 – 6659 6874 签发人：陈卫东 联系人：刘佩忠 电 话：010 – 6659 6623 ＊ 对外公开 ＊＊ 全辖传阅 ＊＊＊ 内参材料 2024 年 11 月 4 日 2024 年第 51 期（总第 562 期） 房地产政策效果评估及市场前景展望＊ 近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化。各线城市的新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，预计随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。建议加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力对房地产市场形成有力的正向冲击。同时，积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。 研究院 宏观观察 2024 年第 51 期（总第 562 期） 1 房地产政策效果评估及市场前景展望 近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化。各线城市的新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，预计随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。建议加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力对房地产市场形成有力的正向冲击。同时，积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。 一、近期稳楼市政策密集出台，市场结构性调整加快 （一）房地产市场持续走弱，9 月末稳楼市政策密集出台 第一，今年以来出台的一系列稳地产政策取得了一定积极效果，但未能阻止市场持续下行。2024 年前三季度，房地产市场总体呈现继续下行态势，销售“以价换量”但仍处于深度下行区间，信心低迷和能力受限背景下投资跌幅持续扩大，土地市场继续缩量。今年以来，稳地产政策效果主要体现在一二线城市，并存在效果持续性不强等问题。5 月 17 日出台的一揽子稳地产政策（简称“5.17”政策）带动 6 月市场活跃度提升，但三季度后政策效果明显减弱，市场仍面临较大调整压力。总体来看，“5.17”政策力度还难以有效刺激购房需求，难以打破房价下跌和市场预期转弱两者螺旋向下的负循环，难以改善房企资金偏紧和风险偏高局面。在此背景下，9 月末以来，一系列旨在提振房地产市场的利好政策密集出台。9 月 26 日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来的最强稳地产信号。政治局会议前后，人民银行、财政部、住建部等出台多项房地产支持政策，总体来看，基本延续了以政策推动需求回升从而带动供给改善的思路（表 1）。具体来看： 2 2024 年第 51 期（总第 562 期） 表 1：近期出台的稳地产政策措施 时间 政策措施 9.24 国务院新闻发布会 1.引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右。 2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%。 3.将 3000 亿保障性住房再贷款的中央银行资金支持比例从贷款本金的 60%提升到 100%。 4.延长“金融 16 条”、经营性物业贷款的期限到 2026 年 12 月 31 日。 5.下调 7 天逆回购操作利率 0.2 个百分点，预计调整后将带动 MLF 利率下调约 0.3 个百分点，带动 LPR、存款利率等随之下行 0.2 至 0.25 个百分点。 6.研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。 9.26 中央政治局会议 1.首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。 2.强调“降低存量房贷利率”“加大‘白名单’项目贷款投放力度”等。 3.提出“调整住房限购政策”。 9.29 人民银行 1.借款人申请商贷时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。固定利率商贷借款人可与银行业金融机构协商， 新发放浮动利率商贷换存量贷款。自 2024 年 11 月 1 日起，合同约定为浮动利率的，商贷借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。自 2024 年 11 月 1 日起，浮动利率商贷与全国新发放商贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，新发放浮动利率商贷置换存量贷款。 2.倡议各商业银行原则上应于 10 月 31 日前统一对存量房贷利率实施批量调整，对于 LPR 基础上加点幅度高于-30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前房贷利率加点下限。 10.12 财政部 1.支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。 2.用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。 3.拓展保障性安居工程补助资金的支持方向，原来该资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，未来适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。 4.优化完善相关税收政策。正在研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。 10.17 住建部 1.通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。 2.年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿元，相较于目前的规模翻倍。 资料来源：公开资料整理，中国银行研究院 第二，需求端政策支持力度明显加大，多项超预期增量政策加快出台。一是持续降低居民购房门槛和压力。一方面，出台“下调全国层面二套房最低首付比例至15%”“下调存量房贷利率至新发放房贷利率附近”等政策降低居民购房门槛和房贷压力。另一方面，在中央政治局会议提出“调整住房限购政策”后，四大一线城市均宏观观察 2024 年第 51 期（总第 562 期） 3 于 9 月底公布需求侧松绑政策。其中，广州政策力度最大，成为首个完全放开限购的一线城市。北京、上海、深圳均针对性地优化调