房地产行业点评：十万亿支持地方化债，收储有望加速落地

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 10 月 17 日，十四届全国人大常委会第十二次会议审议通过近年来力度最大的化债举措：增加地方政府债务限额 6 万亿元，用于置换存量隐性债务；从 2024 年开始连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排 8000 亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务 4 万亿元。两者合计直接增加地方化债资源 10 万亿元。 点评 财政发力，正当其时。本周特朗普当选新一任美国总统，他曾在竞选时表示，如果再次当选，将对所有从中国进口的商品征收 60%以上的关税。我们认为后续若外贸承压，则需要内需来挑大梁以稳定经济。因此本周人大常委会进一步加大财政化债力度，保障地方财政平稳运行，支持推动高质量发展，具有重要意义。同时房地产的产业链长、涉及面广，是稳内需的重要抓手，我们认为后续地产政策仍有望继续加码。 地方政府化债，有助于地产链公司经营改善及楼市企稳。本次通过大幅增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，可以减轻地方政府化债的财政压力，保障地方财政平稳运行，释放更多的财政资金用于实体开支，或有望：①释放出更多的资源及政策空间，用于城市更新、物业开发及基础设施建设，地产链公司有望获得新的业务增量；②加快地产、建筑、物业等公司的合同应收款项的回收，进而提升资产质量、改善 ROE 和现金流状况；③将更多精力用于促进发展、改善民生，尽管目前首付比例及房贷利率已经降至历史低位，但当前收入和就业预期不稳等因素或对居民购房需求形成掣肘，预期稳定后，居民住房需求的释放路径将更加畅通。 房地产政策接力，提振市场信心。财政部部长蓝佛安介绍，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为：①近期房地产交易所涉的相关税率或有望迎来下调，降低居民购房及置换的成本，进一步释放需求；②财政部 10 月提出的允许地方政府发行专项债来收储土地、收购存量商品房正处于政策细则的制定阶段，待政策明确后，各地收储有望加速落地并形成实物量，加快地产的企稳进程。 投资建议 目前地方政府的化债工作已经起步，后续稳经济稳地产的逻辑或将更加顺畅。对于地产而言，积极的因素正在积累，需跟进收储加速落地的进程及所带来的催化，同时需关注年底政治局会议及中央经济工作会议给地产带来的潜在政策窗口期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：建筑企业推荐与母公司充分开展业务协同，且直接受益于地方政府化债的建发合诚；房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注城市服务业务占比较大，地方政府应收款较多的物业公司；关注地方基建业务占比较大，地方政府应收款较多的建筑公司；关注受益于地方化债的城投公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表2：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表3：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV0204060801001202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表4：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 中性 1,087 8.9 -7.7 -51.7 121.6 -140.7 -21.0 -46% N/A -85% 600048.SH 保利发展 买入 1,338 11.1 12.4 11.9 120.7 108.0 112.9 -34% -11% 5% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,088 17.2 17.2 14.1 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 289 2.2 4.3 3.4 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 319 12.6 12.1 9.7 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600325.SH 华发股份 买入 191 10.4 11.2 9.4 18.4 17.0 20.3 -29% -7% 19% 600007.SH 中国国贸 买入 230 18.3 17.8 17.0 12.6 12.9 13.6 13% 3% 5% 603909.SH 建发合诚 买入 25 30.6 25.3 21.1 0.8 1.0 1.2 24% 21% 20% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,545 6.0 6.4 5.9 256.1 242.5 260.0 10% -5% 7% 3900.HK 绿城中国 买入 240 7.7 7.2 6.1 31.2 33.4 39.2 13% 7% 17% 1908.HK 建发国际集团 买入 284 5.6 5.3 4.7 50.3 53.4 60.2 2% 6% 13% 0123.HK 越秀地产 买入 256 8.0 8.0 7.3 31.9 32.0 34.9 -