房地产行业深度报告：止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 23 房地产 2024 年 11 月 07 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《商业地产月报：社零增速回升，商业地产融资减少—行业点评报告》-2024.11.5 《新房二手房成交面积同环比增长，下 降 趋 势 拐 点 出 现 — 行 业 周 报 》-2024.11.3 《房地产配置比例环比提升，TOP5 持仓 集 中 度 下 降 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.10.29 止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  房价下跌周期较长，一线城市更稳健 从 70 城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在 2022年进入下跌通道，2024 年有扩大趋势，下跌周期分别为 29 和 31 个月。根据 70城房价指数，一、二、三四线新房价格指数分别降至 2021、2020、2019 年中旬水平；一线城市二手房价格指数降至 2020 年初水平，二线和三四线均降至 2018年初水平。  供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素 我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024 年 1-8 月商品房销售面积绝对规模降至 2015 年水平；供应端，9 月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自 6 月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至 14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。  房价止跌回稳的几种路径 （1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，322 城 1-9 月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90 限制放开、各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需求：我们估算居民住房资产负债率 12.65%，处于较低区间，同时我国 25 年以上房龄住房占比 27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。  投资建议 2024 年 9 月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。  风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 -36%-24%-12%0%12%24%2023-112024-032024-07房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 23 目 录 1、 房价位置：下跌通道较长，一线城市更稳健 ......................................................................................................................... 4 2、 下跌因素：供需关系直接影响，居民预期是关键 ................................................................................................................. 6 3、 房价止跌回稳的几种路径 ...................................................................................................................................................... 10 3.1、 中央政策：中央涉房定调转变，政策诚意十足 ........................................................................................................ 10 3.2、 地方政策：一线城市具有示范作用，信号指导意义较强 ........................................................................................ 13 3.3、 供应端：严控增量，供地质素提升............................................................................................................................ 16 3.4、 需求端：住房杠杆率偏低，城镇化率、城市更新仍有空间 .................................................................................... 18 3.5、 租金收益率：百城租金收益率不断提升，房价泡沫收缩 ........................................................................................ 19 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 20 5、 风险提示 .........................................