2024Q3房地产行业板块财报综述：虽然板块报表继续走弱，但止跌回稳政策开始见效

行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2024 年 11 月 05 日 虽然板块报表继续走弱，但止跌回稳政策开始见效 看好 ——2024Q3 房地产板块财报综述 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 24Q1-Q3 板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下滑。24Q1-Q3 板块营收同比-22.4%，较 23 年-24.7pct，主要由于 22 年销售增速开始回落；从房企结构来看营收增速：一线-14%>二线-29%>三线-32%。24Q1-Q3 净利润同比-188%，较 23 年-276pct，各线房企业绩均值均出现亏损；多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加减值占比提升；从房企结构来看业绩增速：三线-130%>一线-149%>二线-373%。展望后续，尽管 22-23 年大部分房企业绩大幅下降形成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计 24 年板块业绩仍将偏弱。 ⚫ 24Q1-Q3 毛利率和净利率均再下降、均创历史新低，三项费率提升、减值占比提升。24Q1-Q3 板块毛利率 14.9%，较 23 年-2.3pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地 2.5-3 年，目前正结算 21 年前后高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线 19%>二线 18%>一线 12%。24Q1-Q3 三项费用率 10.9%，较 23 年+2.9pct。24Q1-Q3 少数股东损益比-36%，源于板块业绩为负；减值损失占营收比为 2.8%，同比+1.3pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比上升、少数股东损益规模高位综合导致 24Q1-Q3 净利率降至-2.8%，较 23 年-2.3pct；从结构来看净利率：三线-1.3%>一线-2.4%>二线-5.2%。展望后续，预计 24 年板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态。 ⚫ 24Q3 末净负债率提升、一二三线房企均有所提升，现金短债比下降，财务状况仍承压。24Q3 末板块资产负债率 73.9%，较 23 年末-1.1pct；剔预收款后负债率为 69.1%，较23 年末-1.1pct；净负债率 81.6%，较 23 年末+7.5pct，其中一二三线房企净负债率均有所回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23 年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。24Q1-Q3 板块现金短债比为 1.0 倍，较 23 年末-23%；其中一二三线房企分别为 1.2 倍、0.6 倍、1.0 倍，各线房企均有所回落。 ⚫ 24Q1-Q3 销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。24Q1-Q3 板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-39%，源于行业销售增速下行；24Q1-Q3 销售继续走弱，50 家房企销售额同比-39%。24Q1-Q3行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为 85%，较 23 年+6.1pct；24Q1-Q3 预收账款同比-31.0%，较 23 年-8.4pct；20-23 年预收账款锁定率分别为 1.02、1.00 倍、0.92 倍、0.70 倍，24Q3 末继续下降至 0.61 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线 0.80 倍、二线 0.78 倍仍相对略高。 ⚫ 投资分析意见：虽然板块报表继续走弱，但止跌回稳政策开始见效，维持“看好”评级。2024Q3 房地产板块财务报表继续走弱，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。今年 430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，在 926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。 ⚫ 风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共19页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 2024Q3 房地产板块财务报表继续走弱，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。今年 430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，在 926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。 原因与逻辑 自 2021 年下半年开始，房企资金链压力大幅提升，债务违约/展期频现。展望后续，考虑到房地产仍是我国国民经济支柱产业，稳经济则亟需稳地产，预计供需两端政策仍将更加积极。考虑到当前竣工结算和结算毛利率已处于底部区域，但同时考虑2021H2 至今销售表现低迷和预收账款锁定率走低，将综合推动 24 年板块业绩仍将偏弱。从毛利率、净利率、三项费率、净负债率、现金短债比等多维度指标来看，一线房企仍好于二三线房企，优质房企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段，获得更好的成长空间。 有别于大众的认识 市场认为地产行业量价企稳不具备持续性，而我们认为，供给端调控将重塑行业格局，有利于推动行业更长期稳健地发展。今年 430 以来中央政策思路