房地产行业流动性跟踪报告(2024年三季度)：24年Q3房地产需求侧融资环比回升，房企债券净融资边际改善

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 10 月 21 日 行业研究 24 年 Q3 房地产需求侧融资环比回升，房企债券净融资边际改善 ——光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2024 年三季度） 房地产（地产开发） 需求侧：24 年 Q3 居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增 76%。 1）居民存款：24 年 Q3，居民部门新增存款 2.58 万亿元，同比多增 0.07 万亿元（同比+2.8%），环比多增 1.87 万亿元（环比+263.4%）。截至 2024 年 9 月末，我国金融机构储蓄存款余额 148.8 万亿元，同比增长 10.5%。 2）居民新增贷款：24 年 Q3，居民部门新增人民币贷款 4800 亿元，同比少增 5700亿元（同比-54.3%），其中，居民中长贷新增 3600 亿元，同比少增 2800 亿元（同比-43.8%），环比多增 1550 亿元（环比+75.6%）。24 年 1-9 月，居民中长贷新增 15400 亿元，同比少增 5600 亿元（同比-26.7%）。 3）按揭利率：24 年 7-9 月，全国新发放个人住房贷款利率分别为 3.40%、3.35%、3.32%，分别较上年同期低 68、78、78 个基点，均处于历史低位。 供给侧：24 年 Q3，房企债券净融资环比小幅改善，信托违约金额环比有所减少。 1）房地产到位资金：24 年 Q3，全国房地产开发资金到位 25360 亿元，同比-13.9%，环比-8.9%；其中，国内贷款到位 3259 亿元，同比-5.2%，环比-10.8%；企业自筹资金 9818 亿元，同比-9.1%，环比-3.6%。 2）境内外债券：24 年 Q3，房企境内外合计发债 977 亿元，净融资-493 亿元；其中，境内债发行 937 亿元（环比+5.0%，同比-26.5%），净融资-100 亿元；境外债发行 40 亿元（环比+112%，同比-89.4%），净融资-393 亿元。 3）房地产信托融资：24 年 Q3，房地产集合信托成立规模 5.6 亿元，同比下降89.4%，环比下降 39.5%，平均收益率约 6.38%。共有 11 款房地产信托产品违约，涉及金额 84 亿元，出险金额同比增加 75.5%，环比减少 36.6%。 4）抵押补充贷款（PSL)：24 年 2-9 月，PSL 无新增发行。截至 2024 年 9 月，PSL 余额为 25841 亿元，同比减少 11.0%，PSL 余额连续 7 个月下降。 5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至 8 月 12 日，商业银行已审批“白名单”项目 5392 个，审批通过的融资金额近 1.4 万亿元。 投资建议：2023 年 7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年 4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5 月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为 15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融 16 条”延期至 2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3）专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 0755-25310400 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%2024/1/12024/1/142024/1/272024/2/92024/2/222024/3/62024/3/192024/4/12024/4/142024/4/272024/5/102024/5/232024/6/52024/6/182024/7/12024/7/142024/7/272024/8/92024/8/222024/9/42024/9/172024/9/302024/10/13沪深300300地产 -30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%2024/1/12024/1/142024/1/272024/2/92024/2/222024/3/62024/3/192024/4/12024/4/142024/4/272024/5/102024/5/232024/6/52024/6/182024/7/12024/7/142024/7/272024/8/92024/8/222024/9/42024/9/172024/9/302024/10/13恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20241012 政策组合精准有力，财政支持再传利好，地产表现值得期待——对近期房地产政策的点评 20241009 9 月百强房企销售额同比-38%，核心30 城成交均价同比-6.9%——百强房企及光大核心 30 城销售跟踪（2024 年 9 月） 20241001 政策组合利好齐发，地产止跌回稳可期——对近期房地产政策的点评 20240925 进一步降低二套购房门槛，加大保障房收储支持——对 9 月 24 日金融支持经济高质量发展房地产相关政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 需求侧：Q3 居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增 76% ....................................... 3 1.1 24 年 Q3 居民部门新增存款同比微增，环比显著增长 ...........................................................................