房地产专题研究报告-君卓咨询

君卓咨询2024年09月房地产专题研究【版权所有·不得翻印】2房地产专题研究0101整 体 分 析整体分析0303拿 地 方 式拿地方式0202政 策 分 析政策分析目录O N T E N TSC0505专 题 总 结专题总结0404标 杆 案 例标杆案例【版权所有·不得翻印】3房地产专题研究整体分析1【版权所有·不得翻印】4房地产专题研究发展阶段：房地产行业收缩将成为常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的主流模式，阶段一、萌芽期•中国房地产的首个爆发期，92南巡以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市描述1991-1997二、成长期•1998 年5月央行颁布《个人住房贷款 管 理 办 法 》 ； 7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产市场逐步趋稳1997-2002三、爆发期•中国经济的高速增长，直接带动了房地产开发的热潮，房地产行业进入黄金十年•2003年，国家开始对房地产进行调控。先后出台了一系列政策2003-2013四、调整期• 房地产行业进入白银时代，政府采取一系列房地产刺激政策• 2014年央行放松二套放贷，央行从中央层面彻底转向• 南宁、铜陵、沈阳和济南等地取消房地产限购2014-2016五、收缩常态期• 坚持房住不炒原则，长效管理调控机制• 除北上一线城市外，房地产储量巨大，难以销售；二手住宅销售额上涨• 公平满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快 “三大工程”建设2017至今4【版权所有·不得翻印】房地产专题研究发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%，房地产投资占GDP的比重从2020年的14.0%下降到了8.4%。（1/2） 5图片来源：《房地产行业现状分析及发展前景预测报告》【版权所有·不得翻印】房地产专题研究42.99% 43.90% 44.94% 45.68% 46.59% 47.70%51.27%52.57% 53.70% 54.77%56.10%57.35% 58.52% 59.58% 60.60%63.89% 64.72% 65.22%66.16%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年中国2005年-2024年城市化率走势图发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素（1/2） 6【版权所有·不得翻印】房地产专题研究➢总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。➢2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。发展现状。2021后，新房销售不畅，供给减少，导致刚需购房者转向二手房市场，从而提高了二手房成交占比（2/2）7【版权所有·不得翻印】8房地产专题研究资本与运营的分离投融资管理能力与多环节整合能力的分离特殊关系与专业化积累的分离地产行业三大革命性趋势高速成长向成熟过渡市场集中度进一步提高行业品牌化高附加值化消化存量房产市场细分明显地产行业调整加速产品价值管理价值协同价值行业周期价值系统性整合价值第五代地产价值体系产业链系统构建与细分、行业整合针对地产行业发展周期的价值挖掘企业内部各板块间协同合作的价值加强对企业内部管理及供应商管理获取价值由产品功能、特性、科技含量、品质、环保、品牌等组，获取建造—销售的价值产业代际：房地产行业随着社会经济的发展，其价值体系不断演进与深化8【版权所有·不得翻印】房地产专题研究商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式地产开发商模式开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。盈利模式：物业出售，物业出租，增值服务产业投资商模式产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。盈利模式：园区运作，资本运作，基金管理产业新城开发商模式开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给政府。盈利模式：土地一级开发，土地二级开发基金投资商模式基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改造并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利模式：基金管理，物业资本化【版权所有·不得翻印】房地产专题研究集中性压缩式的城市化进程造就高集中度的房地产巨头 周期性地产企业应紧抓周期性特征，结合宽松性政策，采取节奏化，以去库存为主 地域性多层次城市化进程衍生出不同地产模式；因城施策 多元性环保+；优质物业持有经营；开发业务聚焦，二手房、公租房、廉租房等多模式轻资产性物业管理，轻资产性专业性后端产业链重要性提升、专业平台开发；业务由大总包走向专业性行业特征：1998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，2010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，2013年房地产迎来高速增长时期，2021年后房地产行业供需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩常态期，整体呈现出以下六大行业特征