房地产(物业服务)行业地产A%2bH物业板块月度跟踪(2024年8月)：8月物管板块指数%2b9.2%25，重点公司派息%2b回购保障股东利益

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 9 月 8 日 行业研究 8 月物管板块指数+9.2%，重点公司派息+回购保障股东利益 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 8 月） 房地产（物业服务） 市场行情：8 月光大地产 AH 物管指数+9.2%，样本股平均涨跌幅+1.8%。 指数：2024 年 8 月，光大物管板块指数单月涨跌幅为+9.2%，跑赢沪深 300 指数 12.7pct，跑赢恒生指数 5.5pct，跑赢恒生港股通指数 6.6pct。1-8 月板块累计涨跌幅为-12.1%，跑输沪深 300 指数 8.9pct，跑输恒生指数 17.6pct。 个股：8 月，物管样本股平均涨跌幅为+1.8%，涨跌幅前列为：华润万象生活（+18.0%）、永升服务（+12.3%）、建业新生活（+10.4%）、金茂服务(+9.4%)、滨江服务(+8.9%)、金科服务(+7.3%)、越秀服务(+6.8%)、绿城服务(+6.1%)。 8 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.13pct）、融创服务（+0.80pct）、碧桂园服务（+0.68pct）、华润万象生活（+0.60pct）、保利物业（+0.48pct）。 1-8 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+4.69pct）、中海物业（+3.92pct）、碧桂园服务（+3.42pct）、融创服务（+2.08pct）、华润万象生活（+1.86pct）。 估值：截至 8 月底，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 均值约为 9，重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（15/26）、新城悦服务（5/20）、万物云（11/17）、保利物业（9/27）、招商积余（12/29）、中海物业（10/29）等。 行业动态：全面推动基础设施 REITs 常态化发行；22 城试点房屋养老金制度。 中央：国务院发文提出实施新一轮农业转移人口市民化行动、潜力地区城镇化水平提升行动、现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动。发改委要求全面推动基础设施 REITs 常态化发行；住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，在上海等 22 个城市开展试点。 地方：上海探索实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度及屋养老金制度三项制度；长沙印发《长沙市物业专项维修资金使用实施细则（试行）》，就专项维修资金相关使用范围、流程、主体责任等问题进行了明确。 企业动态：重点公司 2024H1 业绩稳健，积极回购与派息，保障股东利益。 2024H1，我们关注的 21 家物业公司营业收入合计 1176 亿元，同比增长 6.3%，归母净利润 68 亿元，同比下降 36.5%（剔除受关联方应收款大额减值影响的公司后，同比增长 5.0%）。8 月，永升服务、华润万象生活、万物云、越秀服务等公司积极宣派中期股息，其中永升服务、华润万象生活、万物云宣派特别股息，慷慨回馈股东；在二级市场上，万物云、金科服务、越秀服务积极回购股份。 投资建议：美联储降息预期升温，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。 关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。关注新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。 2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。 3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业，关注招商积余、华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20240808 七月样本股平均涨跌幅-3.6%，国务院部署服务消费 20 项重点任务——光大地产A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 7 月） 20240705 六月物管板块指数-3.3%，稳楼市政策增强市场信心——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 6 月） 20240605 五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 5 月） 20240506 四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 4 月） 20240403 三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 3 月） 20240303 二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 2 月） 20240206 一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26 条支持物业+养老——光大地产 A+H物业板块月度跟踪（2024 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2024 年光大地产 AH 物管板块指数 1.1 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2024 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 20 家，其中国企组 8 家，非国企组 12 家，较 2023 年 12 月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 12 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(TTM) 是否为港股通 8 月 涨跌幅 2024 年 涨跌幅 1209.HK 华润