房地产行业第37周周报：本周新房二手房成交环比均改善，同比降幅均扩大

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 9 月 18 日 强大于市 相关研究报告 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 37 周周报（9月 7 日-9 月 13 日） 本周新房二手房成交环比均改善，同比降幅均扩大 新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。新房库存面积同环比下降，去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比降幅收窄，主要是因为随着进入传统销售旺季，房企推盘强度有所增加；但同比降幅扩大，低迷的成交状态，或与市场观望情绪再起以及对后续出台宽松政策的预期有关。40 个城市新房成交面积为 157.4 万平，环比下降 10.3%，同比下降30.8%，同比降幅较上周扩大 16.2 百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.4%、-14.6%、-6.5%，同比增速分别为 2.0%、-48.9%、-16.1%，其中一线城市同比维持正增长，同比增速较上周下降了 10.9 个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了 15.7 个百分点；三四线城市同比增速由正转负，同比增速较上周下降了 22.6 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大，当前市场情绪仍然低迷，部分重点城市在“以价换量”带动下二手房市场有一定活跃度。18 个城市成交面积为 142.6 万平方米，环比上升 7.7%，同比下降 9.8%，同比降幅较上周扩大了 0.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 0.7%、6.7%、20.4%，同比增速分别为-0.4%、-19.0%、-9.8%。一线城市同比增速由正转负，同比增速较上周下降了 20.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 13.0 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 4.7 个百分点。  新房库存面积同环比下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9648万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-5.1%；去化周期为 18.1 个月，环比上升 0.5 个月，同比上升 1.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.4、16.9、71.5个月，环比分别上升 0.2、1.0、2.3 个月，同比分别上升 0.2、1.4、30.1 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为 1327.1 万平，环比下降 22.2%，同比下跌 20.5%；成交土地总价为 158.6 亿元，环比下降 66.8%，同比下降 55.2%；成交土地楼面均价为 1195 元/平，环比下降 57.3%，同比下架 43.6%；土地溢价率为 2.9%，环比下降 0.9%，同比上升 0.2%。  房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为 93.9 亿元，环比下降 48.9%，同比上升 47.8%（前值：166.3% ）。总偿还量为 89.0 亿元，环比下降 6.1%，同比下降 5.3%（前值：24.9%） ，净融资额为 4.8 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上升 1.9%;相对收益为 1.7%，较上周上升 1.4%。房地产板块 PE 为 16.99X，较上周上升 0.01X。 政策  地方层面，1）郑州和湘潭均提高了住房公积金贷款额度，且均针对多孩家庭提出提高公积金贷款额度。2）泰安和银川在地方国企收购商品房方面出台了细则，规定了收购主体、收购价格以及收购房源的标准，两地均规定收购价格参考同地段保障性住房的重置价格，即划拨土地成本和建安成本加上不超过 5%的利润；在房源标准上，两地都规定单套商品房建筑面积不超过 120 平，项目周边交通便利，配套设施完善，并满足一定的车位配比，优先考虑整栋或整单元未售，权属清晰等条件。3）此外，9 月 10 日甘肃庆阳宣布取消新建商品住房销售价格备案，由开发企业根据市场需要自主定价，全面实现新建商品住房价格市场化。 投资建议  从高频数据看，当前楼市成交仍在筑底，“金九银十”关键节点到来，政策或有望适时出台以提振市场信心，建议关注增量政策变化。一方面，近期美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另一方面，需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体而言，从 9 月到年底是政策发力收窄房地产销售降幅的关键时期，随着政策持续加码和基本面季节性修复均有可能带动地产板块估值修复。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 9 月 18 日 房地产行业第 37 周周报（9 月 7 日-9 月 13 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.