新加坡视角：房屋养老金的国际经验

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年 09 月 12 日政策深度研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]房屋养老金的国际经验——新加坡视角最近一年走势相关报告《房屋养老金的国际经验——日本视角》——2024-09-05《美联储降息初期居民房地产配置规律》——2024-08-27《 如 何 衡 量 房 地 产 对 经 济 的 贡 献 ？ 》 — —2024-07-04《 房 价 的 周 期 之 锚 ： 一 个 日 本 视 角 》 — —2024-06-26《开年看地产：一线城市房地产市场怎么走》——2024-03-19《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊》——2024-03-05《2024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023-12-25《2024 年房地产市场怎么走——需求篇*夏磊》——2023-12-21《2024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊》——2023-12-19《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《政 策 性 银 行 发 力 促 基 建* 夏 磊 》 — —2022-07-27《从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力* 夏 磊 》 — —2022-07-22《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——当前，我国房屋养老金制度正处于探索建立阶段，大家关注房屋养老金钱从哪来、如何用、怎么管等问题。我们从国际视角探索，不同国家如何通过征收住房维修基金实现房屋的长期维护。本文是该系列研究的第二篇：新加坡视角。新加坡房屋分为组屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同类型社区的维修翻新方式不同。据 HDB 统计，截至 2018 年居民对组屋、邻居和社区设施的满意度分别高达 93%、95%和 98.6%，在国际上，新加坡组屋模式被视为解决当代住房问题的典范，组屋的维修与翻新由政府主导，市场实施，居民监督。共管式公寓则由居民制定维修更新计划及资金筹集，政府承担监督职责。新加坡组屋的养老制度1959 年新加坡政府颁布《建屋与发展法》，1960 年成立新加坡建屋发展局（HDB，Housing & Development Board），HDB 负责新加坡的公共住房建设与管理，在全国范围内推行公共住宅建设计划。根据《Singapore's Housing Policies:1960-2013》，1964 年新加坡推出“居者有其屋”计划，改变原有租赁房屋的形式，开始以低价向中低收入家庭销售公共住房，面向家庭月收入低于 800 新元的群体出售组屋，并可以使业主每月的按揭还款额少于需支付的租金。这种公共住房即为新加坡的特色住宅类型“组屋”，向所有有住房需求的人提供配有现代设施的体面居所。根据新加坡统计局数据，截至 2023 年，居住在组屋的家庭户占 78%，可以说是新加坡最普遍的住宅类型。1、为何制定组屋翻新计划？随着经济水平提升，居民对居住环境提出了更高要求。“居者有其屋”计划的实施使得组屋供给大幅增加，房屋自有率提升。随着经济发展，新加坡的人均 GDP 从 1960 年的 428 美元升至 1990 年的11862 美元，经济的繁荣带来住房领域的消费升级，从满足居住转向品质需求。组屋房龄增长，给居民生活带来不便。据 HDB 统计，至 1990 年，新加坡 66.8 万套已建成公共住宅中，20 年-30 年楼龄的老旧公共住证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分22022-07-06《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》 — —2022-06-23《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26《稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点* 夏 磊 》 — —2022-05-06《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》——2022-01-17《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 ——2021-12-20《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊》 ——2021-12-17《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2021-12-11《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏磊》——2021-12-08《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》——2021-11-09《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》——2021-09-23宅占比达 53.7%。早期公共住宅建筑逐渐老化，早期的设计和建造水平不再满足居民生活需要，老年居民比例提升，停车位等公共设施短缺等问题逐渐显现。为应对这些挑战，让旧组屋持续保持房产价值和宜居性，从 20 世纪90 年代开始，HDB 开始实行组屋翻新计划，并以此来推动新加坡的旧区改造。2、组屋翻新计划的变迁新加坡组屋维修翻新包括日常维护和住宅重新发展计划共同完成。组屋的日常维护由业主、HDB 分局、市镇理事会三者共同参与。业主负责定期保养公寓个人区域，HDB 会对具有专业资质的承办商进行列表，以供屋主选择。HDB 分局会统一组织物业公司，提供全面的房屋管理及物业管理服务。市镇理事会是自治法律实体，负责管理、维护和改善市区内组屋住宅单位和商业物业的共同财产，包括走廊、露台、电梯、水箱、公共照明和开放空间。组屋的翻新是由 HDB 组织，在不同时期制定针对不同问题的维修计划。当前，新加坡政府开展住宅重新发展计划，以保持老旧组屋的适住。包含家庭改善计划（HIP）、电梯升级计划（LUP）、邻里重建计划（NRP）、重塑我们的家园计划（ROH）四类。2007 年 HDB 推出了家庭改善计划代替主要翻新计划和过渡期翻新延伸计划中的室内改进项目。在 99 年的租约期内，组屋将进行两次重大升级。第一个家庭改善计划（HIP），帮助居民解决常见的维护问题，如混凝土剥落。第二轮政府改善计划（HIP-II），旨在保障公寓的安全、宜居和保值。当公