房地产行业2019年中国房地产观察：韧性十足，政策偏严

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo]2019 年中国房地产观察 超配 （维持评级） 2019 年 09 月 26 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 韧性十足，政策偏严  基本面超预期，调控底气十足截至 2019 年 8 月末，全国商品房累计销售金额同比增长 6.7%，较 2019 年 2 月的低点提升 3.9 个百分点。2019 年 1-4 月，房地产投资累计同比增速 11.9%，创下了 2014 年 11 月以来的新高，1-8 月的投资累计同比增速亦处于 2015 年以来的高位。无论是销售增速还是投资增速都好于年初市场的预期，尤其是投资增速远超市场绝大多数研究机构 2018 年底的预测：在 2018 年底市场对 2019 年房地产投资增速的一致预期值是 5%以下，预期值的中位数及均值大概位于 3%。销售增速不差，投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。 政策仍偏严，融资形势于下半年明显收紧2019 年 1 季度，在政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行的背景下，房地产行业融资环境明显改善；但是，伴随着 2019 年一季度以来宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆，2019 年二季度，房企融资环境明显收紧，并一直持续至三季度。 行业基本面观察西部区域销售增速明显高于全国水平，成为全国商品房销售增速的重要支撑；在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部，带动了西部房地产投资的高增长。行业基本面整体韧性较强：①一线城市销售增速虽高位回落，但仍显著正增长；二三线城市负增长收窄；②一、二线城市二手房销售持续增长；③截至 8 月份，100 大中城市地价大多同比上涨，二、三线地价涨幅反而比一线大；④一线补库存较难，销售高增情况下库存明显回落；二线多数平稳，三线分化明显；⑤行业整体去化率震荡下行，但一线、三线城市去化周期明显缩短。 房企基本面观察受规模影响，龙头房企销售增速明显放缓；第二梯队房企受益布局城市楼市回暖，表现优异；与全国土地成交趋势一致，前 50 强房企拿地整体偏谨慎；资金向头部房企聚集，龙头房企偿债能力较好；房企前端融资受限情况下，部分债务结构中银行贷款占比较高的龙头及优势房企相对会比较从容，受影响也相对较小。 预计全年销售额增速为 5%，房地产投资有望达到 9.5%的增长一、二线的需求在 2017、2018 两年持续受压，由于今年货币持续宽松，即使行业调控趋严，被压抑了两年的需求也很难不反弹、不升温，而三、四线即使住房需求的长期趋势不乐观，但房地产政策相对宽松，在货币宽松的大背景下，三、四线的住房需求短期也难以迅速显著降温，因此在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出较强的韧性。因此我们预计 2019 年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”，预计全年商品房销售金额同比增速有望达到 5%；销售增长或对冲部分行业融资收紧的影响，我们预计全年房地产投资增速有望达到 9.5%。 风险提示若宏观经济大幅下滑，而货币政策却未能延续宽松格局、房地产政策又迟迟不转暖，从而导致房地产基本面断崖式下滑。相关研究报告： 《房地产行业专题：2019 年中国房地产销售形势观察》 ——2019-09-19 《房地产行业专题：2019 年中国房地产投资形势观察》 ——2019-09-18 《房地产行业专题研究：2019 年中国房地产融资形势观察》 ——2019-08-12 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人：陈曦 E-MAIL： chenxi4@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.21.4S/18N/18J/19M/19M/19J/19房地产沪深30022663413/43348/20190926 16:40 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 投资摘要 关键结论 我们预计 2019 年全年房地产投资增长 9.5%以上、新建商品房销售额增长 5%以上，2020 年的行业基本面的格局很可能与 2019 年较接近——继续展现出较强的韧性。 核心假设或逻辑 一、 2019 年行业基本面所展现出的韧性远超 2018 年底市场的一致预期，房地产投资累计同比增速好于过去四年，销售额有望实现中国房地产史上少有的“五连增”； 二、 市场在 2018 年底一致预期的“2019 年货币宽松”基本得以兑现，但当时预期的“2019 年房地产政策放松”则大打折扣，一季度初露放松迹象、二季度重回严厉，且严厉程度超出了市场一致预期； 三、 2019 年在货币宽松作用下，房地产调控力度较弱的三、四线城市补库存力度大于调控力度较大的一、二线城市； 四、 预计 2020 年货币宽松趋势不变，一、二线城市在 2020 年仍面临较大的房价上行压力，三、四线城市在 2020 年仍面临一定的去库存压力。 与市场预期不同之处 我们在 2018 年底对 2019 年行业基本面的判断比市场的预期稍乐观一些。现阶段，市场对 2020 年房地产基本面及政策面的预期存在着较大分歧，或过于乐观、或过于悲观，亦不乏中性的判断，整体而言尚未形成一致预期，我们则认为若 2020 年货币宽松趋势不变，房地产基本面仍将呈现出与 2019 年相似的韧性。 行业基本面改善的催化剂 若货币宽松频度进一步加大、频率进一步加快，抑或维持当前偏宽松的货币政策，同时放松房地产调控。 核心假设或逻辑的主要风险 若宏观经济大幅下滑，而货币政策却未能延续宽松格局、房地产政策又迟迟不转暖，从而导致房地产基本面断崖式下滑。 22663413/43348/20190926 16:40 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 内容目录 基本面超预期，调控底气十足 ...................................................................................... 7 销售持续正增长，投资维持高位 .......................................................................... 7 土地购置费、新开工、施工的增速均较高 ............................................................... 8 政策仍偏严，融资形势于下半年明显收紧 ....................................................................