房地产行业2024年半年报综述：行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 9 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益—房屋养老金制度点评》（2023/06/29） 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年半年报综述 行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量 核心观点  经营情况分析：销售投资融资均持续缩量，追求更稳健的发展，调整与分化并行。  销售：1）1-8 月百强房企销售金额同比-39%，销售销售权益比例升至 73.2%，同比+2.7pct。头部房企权益比例明显更高，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权，CR5 为 75.3%。2）百强房企销售均价仍能保持正增长。1-8 月百强房企销售均价为 1.80 万元/平，同比+1.6%，增速显著好于全国商品房销售均价（1-7 月同比-7.0%）。CR5、CR10、CR20 销售均价增速相对更高，分别为 26.0%、15.2%、7.3%，一方面是因为头部房企相对布局能级更高的地区，房价更具韧性，销售修复相对较好；另一方面或因头部房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相对降价促销的力度更小。3）今年以来绿城、滨江、越秀、华发、保利置业的市场地位显著提升，1-8 月销售额同比降幅最小的为绿城；滨江、越秀、华发、保利置业销售排名提升较多，滨江销售目标完成度较高（1-8 月达 72%）。4）百强房企集中度三年间从 53%降至 32%，下降 20pct。5）行业竞争格局持续优化，民企持续出清，1-8 月民企销售占比下降至 38.7%；央企占比提升至 43.3%；地方国企稳定在 18.0%。  拿地：1）在新房市场持续走弱、土地供应持续放缓之下，百强房企拿地量持续收缩，拿地强度减弱。1-8 月百强房企拿地金额 5533 亿元，同比-42.5%；拿地强度 21.4%，同比-1.4pct；拿地建面同比-27.8%；楼面均价同比-20.3%。头部房企拿地更加聚焦优质地块，CR5、CR10 拿地建面同比降幅相对最大、拿地强度相对最低，但楼面均价同比上涨。企业投资目前仍在等待楼市回暖的信号出现，核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块， 对企业仍然具有较大吸引力。2）1-8 月百强房企拿地金额集中度（拿地金额/全国 300 城土地成交总价）为 38.1%，较 23 年全年提升 1.4pct。3）在整体投资谨慎的大环境下，国央企仍在趁低位补仓核心优质资产，民企拿地占比持续下滑至不足 3 成。1-8 月地方国企拿地金额占比 47.6%，较 23 年提升 15.3pct，央企、民企拿地金额占比 26.9%、25.4%，较 23 年分别下降 12.3、3.0pct。4）1-8 月拿地金额靠前的有绿城（347 亿元，同比-39%，拿地强度 33.2%）、建发（332 亿元，-43%，42.7%）、越秀（301 亿元，-6%，42.8%）、滨江（273 亿元，-38%，37.7%）、保利（268 亿元，-60%，12.1%），为龙头央企和区域深耕型房企。  融资：1-7 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模 3118 亿元，同比-33%，从绝对值来看，融资规模仍处于历史较低水平；平均发行利率 3.06%，同比-0.74pct。主流房企中，保利、首开、金融街、华润、中海债券发行规模较大，均超过60 亿元。1-8 月已到期偿还了 6283 亿元，占全年到期总量的 80%，9-12 月还有 1665 亿元待偿还。2025 年 3、6、7 月为国内外债券到期小高峰，到期规模分别为 983、901、899 亿元。  行业财务指标分析：上半年营收同比下滑，业绩出现亏损；利润率、现金流均承压。  营收业绩：上半年行业营收 8113 亿元，同比-22.0%，降幅较 23 年全年进一步扩大，由于 21 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，地产竣工持续承压；行业归母净利润为-114 亿元（23 年同期为盈利 400 亿元），超过八成房企业绩出现亏损或下滑。业绩普遍亏损或下滑有多方面原因：1）低利润的地块持续进入结算期，整体行业毛利率持续承压；2）资产和信用减值计提规模增加，上半年行业资产和信用减值损失 163 亿元，同比扩大 98 亿元；3）资产处置收益下滑，为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。上半年行业资产处置收益为-15 亿元（23 年同期 14 亿元）；4）由于上半年非并表合作项目收益减少，投资收益同比-40.3%。5）公司合联营项目结算利润提升，利润分配更偏向少数股东，进一步削弱母公司的盈利能力，上半年少数股东损益为 60 亿元，同比虽下降 61.8%，但仍然盈利。  盈利能力：指标持续下行，上半年行业毛利率为 15.1%，同比-3.0pct，业绩亏损的情况下，净利率、归母净利润率分别为-0.7%、-1.4%，同比分别下降 6.0、5.2pct。我们认为 2022 年以来土地端确有出现利润率改善的情况，后续行业结算端的盈利能力有望触底回升。此外，三费率明显提升，一方面是因为营收同比下滑，另一方面是因为利息收入同比大幅下降。上半年行业三项费用率为 10.2%，同比+1.8pct。  偿债能力：房企去杠杆取得一定成效，有息负债规模总量持续压降；但受销售回款、融资减少等因素影响，货币资金显著下滑，行业短期仍面临较大的偿债压力。6 月末行业有息负债 2.93 万亿元，同比-2.1%；剔除预收账款后的资产负债率为 69.0%，同比-0.6pct；由于货币资金的减少，净负债率为 83.5%，同比+8.0pct；现金短债比为 0.90X，同比-0.39X。现金短债比降至 1.0X 以下，整体行业仍面临较大的偿债压力。  现金流：6